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자산 편입·매각 '운용의 묘', 투심 좌우한다 [리츠시장 점검]④경쟁력 제고 지속 과제…자산운용사 역량 관건

전경진 기자공개 2019-10-04 08:14:00

[편집자주]

국내 리츠시장이 꿈틀대고 있다. 개인투자자에게 이름조차 생소했던 리츠가 줄줄이 공모시장에 모습을 드러내고 있다. 20년 가까이 태동기를 보낸 리츠가 성장기로 진입하는 모양새다. 정부도 관련 대책을 내놓는 등 팔을 걷어 리츠 활성화에 불을 붙이고 있다. 성장기를 앞둔 리츠시장의 현주소와 향후 과제를 살펴본다.

이 기사는 2019년 10월 02일 07:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

최근 리츠(REITs) 시장에서 추가 자산 매입이 당면 과제로 떠오르고 있다. 대형 공모 리츠들의 배당 수익률이 일제히 떨어지고 있어서다. 고배당 수익으로 투자자들을 모집한 만큼 배당 수익률 감소는 상품 경쟁력 저하를 의미한다는 지적이다.

시장에서는 리츠 운용사들의 '역량'이 중요해졌다는 주장이 나온다. 수익성과 안전성을 모두 갖춘 부동산 매물을 찾는 것 자체가 난제이기 때문이다. 실제 지난해 증시에 입성한 대형 공모 리츠 중 IPO 당시 발표한 자산 이외에 추가로 자산을 확보하는데 성공한 곳은 현재까지 없다.

리츠 운용사의 역량은 비우량 물건을 적기에 매각하는 작업을 원활히 수행하기 위해서도 중요하다는 평가다. 리츠는 수익의 대부분을 건물 임차인의 임대료로부터 얻는다. 그런데 주변 상권이 약화됐거나 노후 건물의 경우 임차인 모집부터 쉽지 않다. 일명 '공실' 리스크에 직면하는 셈이다. 이에 시장 가치가 떨어진 기초 자산을 적기에 매각해 차익을 얻는 식의 '자산운용의 묘' 역시 중장기적으로 중요해질 수밖에 없다는 평가다.

◇배당 수익률 하락 불가피, '알짜' 매물 찾기 과제

국내 대형 상장 리츠의 포문을 연 이리츠코크렙의 주가는 10월1일 종가 기준 6620원이었다. 지난해 6월 상장 이후 1년여간 주가가 공모가(5000원)를 하회했던 것을 감안하면 최근 2~3개월새 극적인 반전을 일궈냈다.

작년 IPO 과정에서 흥행을 달성한 신한알파리츠에 대한 투자 열기 역시 높다. 올해 52주 신고가를 연일 갱신하면서 주가는 고공행진 중이다. 10월 1일 종가 기준 주가는 7999원이다. 유통시장에서 공모가(5000원) 대비 60% 높은 가격대에서 주식이 거래되고 있다.

그런데 주가가 오르면서 리츠의 '고배당' 투자 매력이 떨어지는 역설적인 상황이 벌어지고 있다. 리츠는 배당 가능이익을 전적으로 임대료 수익에서 창출하고 있다. 하지만 임차인으로부터 거둬들이는 임대료는 사실상 고정돼 있는 상태다. 임대료가 급격히 오를 경우 임차인이 계약을 파기하거나 연장을 거부할 수도 있는 것이다. 가파른 주가 상승이 배당 수익률 하락으로 직결되는 이유다.

실제 현재 국내 대형 상장 리츠의 배당수익률은 IPO 당시보다 100~200bp가량 떨어진 것으로 파악된다. 이리츠코크렙의 배당 수익률은 IPO 당시 연 7%에서 현재 5%대로 떨어졌다. 신한알파리츠의 경우에도 상장 당시 연 5~6%대 수익률을 기대했지만 현재 주가가 가파르게 오르면서 연 3~4% 수준으로 내려간 것으로 파악된다.

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◇운용사 '역량' 중요성 부각

문제는 리츠 배당 수익률을 제고하기 위해서는 신규 매물을 기초자산으로 확보해 임대료 수익 총액을 늘리는 작업이 뒤따라야하지만 알짜 물건 확보가 쉽지 않다는 점이다. 투자 수익률을 다시 연6~7%로 올리기 위해서는 연8~10% 수익을 거둘 수 있는 부동산 물건을 찾아 자산으로 편입해야 하는데 현실적으로 안전하면서도 '수익성'까지 좋은 부동산 물건이 드문 것이다.

실제 이리츠코크렙과 신한알파리츠 운용사들은 신규 물건 확보에 나선 상태다. 하지만 상장 1년이 지난 현재까지 IPO 당시 예고한 자산 편입 외에 추가 자산 확보는 이뤄지지 않고 있다.

시장에서는 향후 리츠 운용사들간의 신규 매물 확보 경쟁이 본격화될 것이라는 전망이 나온다. 또 공모 리츠에 대한 투자 가치를 평가할 때 운용사 역량이 중요한 판단 지표가 될 것이란 분석이다.

가령 특정 운용사가 알짜 부동산을 새롭게 발굴하는데 탁월한 면모를 보이거나 이미 다수의 부동산 자산을 확보하고 있는 경우 리츠 투자매력도가 올라갈 것이라는 평가다.

이는 최근 부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용이 리츠 설립에 뛰어든 것을 두고 시장 이목이 쏠리는 이유다. 이지스자산운용은 다양한 부동산 실물과 펀드를 보유하고 있는 곳이다. 상대적으로 리츠 상장 후 추가 자산 편입을 고려할 때 이미 보유하고 있는 자산 리스트를 우선적으로 검토할 수 있어 용이하다는 평가다. 또 이지스자산운용 외에도 NH자산운용도 현재 리츠 설립 주체로 IPO를 추진하면 각광받고 있다.

운용사, '공실률' 관리 과제 수행

시장 전문가들은 리츠가 중장기적으로 가치가 떨어진 비우량 자산을 매각해 수익률을 안정적으로 관리하는 일도 필수적으로 수행해야하는 만큼 시간이 갈 수록 리츠 운용사의 역량이 더욱 중요해질 것이라고 전망한다.

구체적으로 비우량 자산 매각은 리츠의 '공실률' 리스크와 관련이 있다. 리츠의 수익은 전적으로 건물 임차인으로부터 받는 임대료에서 나온다. 이에 10년 이상 장기 임대 계약을 맺을 경우 안정적인 수익이 보장돼 리츠의 가치가 올라가는 편이다. 그런데 노후 건물이거나 주변 상권에 변동이 생겨 임차인 교체가 수월하게 이뤄지지 않을 경우 리츠의 수입이 사라지는 최악의 상태에 직면하게 된다. 적당한 시기에 보유 가치가 떨어진 자산을 매각하는 리스크 관리 역시 중장기적으로 필요한 셈이다.

IB 업계 관계자는 "공모주 세일즈 과정을 보면 투자 수익률이 마치 고정돼 있는 것처럼 인식되지만 주가 변동 등 대내외 변수에 따라 수익률은 크게 떨어질 수도 있다"며 "리츠가 장기 투자 상품인 만큼 사실 현재 어떤 물건을 리츠가 보유하고 있는지보다 어떤 운용사가 리츠를 관리하는지가 더 중요하다"고 설명했다.
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