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대신F&I, 부동산 투자 계속된다 KB신탁 선매매 개발 인천복합물류센터 PF 참여, 훈순위 230억 대출

이명관 기자공개 2020-02-27 08:16:43

이 기사는 2020년 02월 26일 07:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대신F&I가 부동산 투자를 지속한다. 이번엔 부동산 개발사업에 자금을 댔다. 앞서 직접 시행사 역할을 했다면 이번엔 '인천복합물류센터(IMDC)' 개발 프로젝트 파이낸싱(PF) 대주단에 이름을 올렸다. 후순위로 전체 PF의 10%를 책임졌다.

대신증권을 핵심으로 하는 대신금융그룹은 핵심 수익원이었던 브로커리지 사업이 꺾이면서 새로운 성장동력으로 부동산을 점찍은 상태다. 그룹 계열 중 가장 활발하게 사업을 벌이고 있는 곳은 대신F&I이다. 수년 전 추진한 조단위 프로젝트인 한남동 외국인 아파트 부지 개발사업이 대표적이다. 작년엔 춘천 온의동에서 아파트 개발도 추진했다.

◇대신F&I, PF 230억 후순위 투자

26일 부동산업계에 따르면 대신F&I가 인천복합물류센터 개발 프로젝트에 후순위 대출투자자로 참여한 것으로 파악된다. 인천복합물류센터 개발 PF 규모는 총 2130억원 규모로 조성됐다. 트렌치는 선순위 1500억원, 중순위 400억원, 후순위 230억원 등으로 이뤄졌다. 여기서 대신F&I가 단독으로 후순위를 책임졌다.

대신금융그룹 관계자는 "리스크 대비 수익성이 양호하다고 판단했다"며 "물류 창고 지역과 규모, 입지성 등을 고려했다"고 말했다.

이외 선순위와 중순위는 보험사와 은행을 포함한 여신기관으로 구성됐다. 면면을 살펴보면 교보생명과 부산은행 새마을금고, IBK캐피탈, DGB캐피탈, 우리종합금융, OK캐피탈 등으로 구성됐다. 금리는 6% 안팎이다.

인천복합물류센터는 KB부동산신탁이 선매매 방식으로 개발 중이다. 앞서 KB부동산신탁은 작년 8월 이번 개발 사업의 시행을 맡고 있는 ㈜굿윌로지스와 선매매을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 양측이 체결한 MOU는 구속력이 있는데, 효력은 준공 시까지다. 우선매수권을 확보한 셈이다.

물류센터 개발에 2년여가 소요되는 만큼 매매계약 체결은 2021년께로 예상된다. KB부동산신탁은 인수를 위해 투자 수단(vehicle, 비히클)으로 리츠를 활용한다는 방침이다.

인천 중구 신흥동 3가 일원에 조성될 예정이다. 해당 사업지는 인천항 남항과 연계된 항만시설 배후의 준공업지역으로 주변에는 크고 작은 기업의 물류센터와 식품 가공공장이 들어서 있다. 해당 물류센터는 냉동창고와 상온창고가 복합된 물류시설로 지하 1층~지상 8층, 연면적 16만4519㎡ 규모로 조성될 예정이다. 이번 사업을 맡은 ㈜굿윌로지스는 신한철 대표가 이끌고 있는 신생 시행사다. 이번 인천복합물류센터 개발이 첫 번째 프로젝트다.

현재 PF 조성 이후 착공에 돌입한 상태다. 이번 프로젝트는 다른 인천지역에서 진행 중인 물류센터 개발사업과 달리 인허가 절차를 순조롭게 통과한 것으로 전해진다. 항구와 인접해 있는 지리적 이점때문에 투자자들의 관심이 높을 것으로 전망된다.

◇대신금융그룹 신성장동력 '부동산'

대신금융그룹의 주요 수익원이었던 브로커리지의 대체재로 부동산을 점찍은 상태다. 과거 주식 브로커리지 시장과 증권업계 HTS 개발 붐을 주도했지만 더이상의 성장성을 기대키 어려워졌기 때문이다.

그 일환으로 최근 대신금융그룹은 유기적으로 부동산 관련 사업을 추진 중이다. 대신증권의 100% 자회사인 대신F&I는 부계열사를 통해 부동산 투자물건을 발굴하고, 개발을 진행한다. 이렇게 진행한 프로젝트에 대신증권과 계열 저축은행 등이 자금을 댄다. 해당 자산은 손자회사인 대신AMC가 관리를 맡는다.

대표적으로 외인부지 개발사업인 '나인원 한남'과 최근 춘천 온의동 개발사업 등이 있다. 나인원 한남은 조단위 프로젝트로 시장의 이목을 끌었던 사업이다. 분양가를 두고 주택도시보증공사(HUG)와 한때 이견을 보이면서 어려움을 겪기도 했으나, 임대 후 분양 전환을 통해 활로를 모색 프로젝트를 무사히 성사시켰다.

나인원한남은 지하 4층에 지상 5~9층 9개 동으로 지어진다. 전용면적 206~273㎡ 총 341가구 규모다. 임대 보증금은 206㎡(174가구) 33억~37억원, 244㎡(114가구) 38억∼41억원, 273㎡(43가구) 45억원, 244㎡형(펜트하우스·10가구) 48억원이다. 임대료는 월 70만~250만원이다.

여기에 최근엔 부동산신탁사를 신규 출범하면서 부동산 분야에서 영역을 확대해 나가고 있다. 대신자산신탁은 작년 7월 신규 신탁 3사 가운데 가장 먼저 신탁업 인가를 받고 영업활동을 개시했다. 초기 자본금은 1000억원으로 대신증권이 100% 출자했다.
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