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[디벨로퍼 열전]SK디앤디, 성수동 지식산업센터 리테일자산 인수한다매입가 600억, 감정평가액 67% 선···소유권 이전 후 리모델링 예정

이명관 기자공개 2020-03-13 08:33:10

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다

이 기사는 2020년 03월 12일 14:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 성수동 지식산업센터 저층부에 자리하고 있는 리테일 자산을 인수한다. 현재 개발 중인 자산으로 오는 7월 준공 예정이다. 준공 시점에 맞춰 잔금을 치르고 소유권을 이전 받는다. 거래금액은 600억원 수준이다. SK디앤디는 소유권 이전을 끝내는 대로 리모델링에 나설 예정이다. SK디앤디의 손을 거쳐 탈바꿈한 리테일 자산은 한층 자산가치가 증진될 것으로 예상된다.

SK디앤디는 거래 종결 후 인수 주체인 리츠의 공모를 추진한다는 방침이다. 공모 시점은 오는 2022년께로 예정돼 있다. SK디앤디는 최근 다양한 리츠 상품을 내놓으며 두각을 나타내고 있다. 최근 구로동 소재 프라임급 오피스인 '영시티' 인수 우선협상대상자로 선정되기도 했다. 거래금액만 6000억원에 이르는 대형 딜이다. 해당 거래 역시 리츠를 투자수단(vehicle, 비히클)으로 인수할 예정인데, 마찬가지로 공모로 풀릴 예정이다.

◇리테일 부문 '리모델링' 통해 가치 상승 도모

12일 부동산업계에 따르면 SK디앤디는 리츠를 활용해 성수동 소재 지식산업센터인 '성수 데시앙플렉스 SK V1'의 리테일 자산을 매입한다. 거래 대상은 A~C까지 3개 블럭의 저층부에 자리한 지원시설이다. 성수 데시앙플렉스 SK V1은 3개 건물로 이뤄져 있다. 세부적으로 보면 △A블럭 전체 임대 면적의 7만327㎡ 중 6143㎡ △B블럭 5만5886㎡ 중9203㎡ △C블록 1만5918㎡ 중 815㎡ 등이다.

거래금액은 609억원이다. 감정평가액의 67.4% 수준이다. 앞서 태평양감정평가법인은 거래 대상 자산의 감정평가를 진행해 904억원으로 평가했다. 감정평가액과 차이가 나는 이유는 향후 거래금액 외에 투입될 예정인 리모델링(환경조성) 비용 때문이다. 거래 종결 이후 리모델링 비용으로 75억원 가량이 추가로 발생한다. 리모델링은 디벨로퍼인 SK디앤디가 강점이 있는 영역이다. 이를 통해 리테일 부문의 가치를 높여 임차인 모집에 나설 예쩡정이다.

이를 고려한 전체 조달 필요 재원은 800억원 선이다. 환경비용 외에 취득부대비용, 예비비 등이 가산된 액수다. SK디앤디는 리츠를 통해 해당 자산을 매입할 예정이다. 리츠는 에쿼티(equity) 320억원, 론(loan) 480억원 등으로 구조를 짰다.

에쿼티는 우선 사모로 조성될 예정이다. 이후 거래종결을 선제적으로 마치고 오는 2022년 공모에 나선다는 방침이다. 공모 규모는 144억원 선이다. 해당 공모액 만큼 부족한 잔금은 우선 후순위 담보대출 형태로 충원할 예정이다.

에쿼티 투자자에 대한 예상 배당률은 6.5% 선이다. 지식산업센터 준공과 리모델링을 거쳐 본격적으로 임대수익이 인식되는 시기는 소유권 이전 완료 뒤 6개월 후부터다. 예상 연간 임대료 수익은 연간기준 40억원 안팎이다.

SK디앤디는 2020년 8월부터 4년 동안 임대운영 할 계획이다. 운영기간이 끝나는 오는 2024년 7월께부터 매각을 통해 투자금 회수에 나설 것으로 보인다. 예상 매각가는 900억원 선이다. 연평균 공시지가 상승률을 3%로 가정해 추산한 수치다.


◇리츠 시장 두각, 영시티 인수 '목전'

SK디앤디는 대기업 계열 부동산 디벨로퍼다. 흔히 시행사로 불리는데, 주거시설을 공급하는 가장 기본적인 형태부터 도시재생, 수익형 부동산 개발, 오피스빌딩 리모델링 등 다양하다. 이중에서도 SK디앤디는 비주거용 상업 시설 개발을 지향해 왔다.

이번 지식산업센터 리테일 자산 인수도 같은 맥락에서다. SK디앤디의 손을 거쳐 리모델링을 추진 가치 증진을 노린다. 이외 수익원도 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발 등 다양하다.

특히 최근엔 SK디앤디는 활발하게 리츠 상품을 내놓으며 시장의 눈길을 끌고 있다. SK디앤디가 리츠 시장에 발을 들여놓은 것은 2017년이다. 시장 진입 초기에는 주로 임대주택 사업에 치중했다. 수유동 임대주택 사업을 비롯해 현재 신촌, 서초 2곳 등지에서 2000여 가구 규모의 임대사업을 추진하고 있다.

그러다 차츰 일반 상업용 오피스 거래까지 투자 대상을 확대하고 있다. 최근엔 프라임급 오피스인 영시티도 인수를 목전에 두고 있다. SK디앤디는 NH투자증권과 손을 잡고 영시티 매각 입찰에 참여해 배타적 협상 권한을 부여받았다. SK디앤디는 영시티 인수에 리츠를 비히클로 활용할 예정이다.
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