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CJ제일제당센터 매각 주관사에 'CBRE·신영에셋 컨소' 국민연금 리츠 통해 소유, 10년만에 투자금 회수, 7년 임대차 계약 연장 주목

이명관 기자공개 2020-03-16 08:23:18

이 기사는 2020년 03월 13일 16:41 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

ARA코리아가 CJ제일제당센터 매각을 위해 'CBRE코리아·신영에셋 컨소시엄'과 손잡기로 했다. 책임임차인인 CJ제일제당과 최근 계약기간을 연장하면서 투자자들의 관심이 이어질 것으로 보인다. 시장에서 거론되는 가격은 3.3㎡당 2000만원대 수준이다.

이번에 매각 주관을 맡은 CBRE코리아와 신영에셋은 작년 진행된 프라임급 오피스 잠실 삼성SDS 서관(West Campus) 매각 거래를 성사시키며 협업한 경험이 있다. 삼성SDS 서관은 매각가만 6000억원을 넘어섰던 빅딜이었다.

◇3.3㎡당 2000만원대 거론, 절차 내달 본격화

13일 부동산업계에 따르면 ARA코리아는 최근 CJ제일제당센터 매각주관사로 CBRE코리아·신영에셋 컨소시엄을 선정했다. CBRE코리아와 신영에셋은 CJ제일제당센터가 매물로 나왔을 때부터 의견을 공유하며 컨소시엄을 구성, 경쟁 자문사를 제쳤다.

앞서 ARA코리아는 지난달 중순께부터 부동산자문사를 접촉하며 CJ제일제당센터 매각을 본격화했다. 이후 약 한 달여 만에 매각주관사 선정이 이뤄지면서 매각 작업이 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

부동산업계 관계자는 "부동산 자산운용사를 비롯해 리츠를 비히클로 사용하는 신탁까지 투자자들이 관심을 보일 것으로 예상된다"며 "매도자 실사를 거쳐 늦어도 내달 초 티저레터 발송을 시작으로 마케팅 작업이 본격적으로 이뤄질 것"이라고 말했다.

CJ제일제당센터는 국민연금이 100% 출자해 설립한 리츠 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 제2호'가 소유 주체다. 국민연금은 리츠를 통해 CJ제일제당센터를 매입한 지 10여년 만에 투자금 회수에 나섰다. 국민연금이 CJ제일제당센터를 매입한 것은 2010년 12월께다. 매입 당시 CJ제일제당센터는 스마트플렉스 빌딩이란 건물명을 사용하고 있었다.

빌딩 매입은 선매매 계약 형태로 이뤄졌다. 빌딩 개발은 부동산 디벨로퍼인 ㈜시우피앤디가 도맡았다. 2010년 10월 준공 이후 리츠로 소유권이 넘어왔다. 통상 선매매 계약으로 개발 중인 부동산을 매입할 때 준공 시점 이후 소유권이 이전된다. 당시 매매가격은 3341억원이다. 매입 부대비용 140억원 등 총 투입비용은 3459억원에 달했다. 이중 국민연금은 3374억원을 부담했다. 나머지 부족자금은 임대보증금으로 충당했다.

국민연금이 리츠를 비히클로 단독으로 인수했다. 최초 리츠명 '맥쿼리 엔피에스(NPS) 제 2호'였다. 그런데 2013년 싱가포르 자산운용사 ARA가 맥쿼리코리아를 인수하면서 '에이알에이엔피에스제2호'로 변경했다.

CJ제일제당센터는 CJ제일제당을 비롯해 그룹 계열사인 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 입주해 있다. 일부 판매시설을 제외한 전체 임대면적으로 CJ그룹이 사용 중이다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

그만큼 공실 위험이 낮다는 점이 장점으로 꼽힌다. 특히 작년 11월말 CJ제일제당과 CJ프레시웨이와 임대차 계약기간을 연장했다. 계약 연장으로 당초 계약 종결일은 2020년 10월31일에서 오는 2027년 10월까지로 늘었다. 월 임대료도 올랐다. 기존 3.3㎡당 7만9980원에서 8만2800원으로 3.5% 가량 상승했다.

현재 시장에서 거론되는 CJ제일제당센터의 매각가는 3.3㎡ 2000만원 선이다. 연면적으을 기준으로 하면 5000억원선에 이른다.

◇다시 협업하는 'CBRE코리아·신영에셋 컨소'

CBRE코리아와 신영에셋의 공동 매각자문은 이번이 처음이 아니다. 작년 초 거래가 종결된 잠실 삼성SDS 서관(West Campus) 거래에서도 호흡을 맞췄다. 이들의 협업은 성공적이었다는 평가다.

삼성SDS타워 서관은 옛 잠실향군타워 B동으로 사용됐다. 건물이 지어질 당시 삼성그룹 계열사인 △삼성물산 △삼성생명 △삼성SDS △삼성SRA자산운용이 시공부터 프로젝트파이낸싱(PF), 임차, 매매까지 모두 담당해 주목을 받았다. 삼성SRA자산운용은 2013년에 건물을 4000억원에 인수했다. 이후 2018년 하반기 투자금 회수에 본격 착수했는데, 이때 CBRE코리아와 신영에셋에 관련 업무를 맡겼다.

CBRE코리아와 신영에셋이 투자 하이라이트로 삼았던 점은 우량 임차인인 삼성SDS와 맺어져있는 임대차 계약기간이었다. 당시 삼성SDS와 맺은 임대차 기간은 2024년 6월 말까지였다. 여기에 임차기간 만료 2년 전까지 별도의 통보가 없으면 기간이 3년 자동연장될 수 있는 조항도 있었다.

이를 활용, 마케팅을 벌였다. 당초 시장에서 거론됐던 가격보다 소폭 높은 금액으로 거래를 성사시켰다. 매각 초기 시장에선 6000억원 정도에 거래가격이 성사될 가능성이 있다고 봤다. 물론 이 가격도 받지 못할 것이란 시각도 함께 있었다. 결과는 예상치를 뛰어넘은 6280억이었다. 3.3㎡당 2086만원 수준으로 거래를 마무리 지었다.
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