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[리츠 경쟁력 점검]신한알파, '오피스' 투심 입증…'공유경제' 덕도 기대⑤사무실 수요 '탄탄', 공실 위험 통제…패스트파이브·위워크 등장 '긍정적'

전경진 기자공개 2020-03-18 15:21:07

[편집자주]

리츠(REITs) 시장이 양적 팽창기에 들어섰다. 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이 기초 자산으로 활용되고 있다. 기업 재무구조 개선, 사업구조 개편 등 경영상 필요에 따라 리츠 설립에 잇달아 나서고 있다. 문제는 우후죽순 리츠들이 생겨나면서 비우량 자산까지 시장에 유입되고 있다는 점이다. 부실 리츠 설립과 투자자 손실에 대해 우려하는 목소리가 서서히 나오고 있다. 시장 전문가들은 '리츠=안전 투자처'라는 등식은 위험한 접근이라고 지적한다. 주식, 채권 등 다른 투자 상품처럼 '옥석' 가리기가 뒤따라야한다는 설명이다. 국내 리츠 시장의 현황과 후발주자들의 경쟁력을 점검해 본다.

이 기사는 2020년 03월 17일 06:30 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'오피스 리츠' 신한알파리츠가 '폭락장' 속에서 공모가를 사수하고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 불구하고 주가는 공모가 대비 무려 30% 가량 높다. 국내 대형 공모 리츠(REITs) 중 공모가보다 높은 주가를 유지하고 있는 곳은 신한알파리츠가 유일하다.

시장에서는 오피스 자산 자체가 투심을 자극하고 있다는 평가가 나온다. '안정적인 고배당 수익'이라는 리츠 투자 매력을 가장 잘 구현하기 때문이다.

가령 오피스 리츠의 경우 임차인의 사업 중단이나 파산 등 최악의 경우를 맞아도 임대료 수익(배당재원)에 공백이 생기는 문제가 발생할 가능성이 낮다. 임차인 풀(Pool) 자체가 넓어 대체 임차인을 구하기 상대적으로 쉽기 때문이다.

최근 '위워크' 등 공유 오피스 기업이 급격히 늘어나고 있는 점도 오피스리츠 투심을 견인하는 호재로 평가된다. 개별 기업에 더해 공유 경제 업체까지 사무실 임대에 뛰어들면서 임차인 풀 자체가 더욱 넓어진 것이다.

일각에서는 리츠 옥석가리기가 본격화될 때 신한알파리츠처럼 오피스 리츠가 비교우위를 점할 가능성이 높아졌다는 평가다. 신규 오피스 리츠들의 설립도 잇따르고 있다.

◇오피스 리츠 투심 '부각', 공실 리스크 통제 '강점'

신한알파리츠는 16일 주가 6670원으로 장을 마감했다. 이는 2018년 상장 당시 공모가(5000원) 대비 33%가량 높은 수치다.

신한알파리츠의 주가는 최근 코로나19 사태 속에서도 공모가를 밑돈 적이 없다. 증시 불황 속에서 주가는 하락세를 보이고 있지만 공모가만큼은 방어해내고 있다. 현재 대형 상장 리츠 중 공모가를 지키는 유일한 리츠로 꼽힌다.



시장에서는 신한알파리츠 자체의 특성 외에도 오피스리츠로서 성격 역시 주목받는다. '오피스 리츠'의 진가가 위기 속에서 드러나고 있다는 평가다.

오피스의 경우 다른 기초자산들과 달리 공실률 관리가 상대적으로 용이하다는 강점을 갖는다. 리츠의 투자매력인 안정적인 고배당 수익 자체를 지지해내는 셈이다. 공실리스크를 최소화하면서 임대료수익(배당재원)을 안정적으로 관리할 수 있다.

가령 오피스리츠는 경기 불황 속에서 임차인이 사업을 일시 중단하거나 최악의 경우 파산할 시에도 대체 임차인을 구하기 쉽다. 사무실 임대는 업종 불문하고 다양한 기업을 대상으로 이뤄지기 때문이다. 상대적으로 잠재 임차인 풀(Pool)이 넓다.

반면 마트, 아울렛 등 리테일 리츠의 경우 유통업종 기업에 한해 임차인풀이 고정돼 있어서 위기나 변수에 대응하기 쉽지 않다.

롯데리츠가 대표적이다. 최근 업종 불황 속에서 실적 위기를 맞자 투자자들이 불안감에 떨면서 주식 매도에 나섰다. 롯데쇼핑을 대체할 국내 업체라고 해봤자 3~4곳에 불과한 데다 업황 자체가 좋지 못해 대체 임차인 자체를 상상하기 힘든 상황이다.

특히 코로나 여파로 내수 경기가 더욱 위축되자 롯데리츠의 주가는 당장 공모가를 밑돌기 시작했다. 3월13일 이후 2영업일 연속 주가는 5000원(공모가)를 하회하는 중이다.

롯데리츠는 유통 대기업인 롯데쇼핑이 임대해 활용하고 있는 백화점, 마트, 아울렛을 기초자산으로 설립돼 상장한 공모 리츠다.

◇공유 경제 수혜 '기대감', 영속형 리츠로 '적합'

최근 공유 경제 업체들이 잇달아 사업을 확대하는 점 여기 오피스 리츠 인기에 보탬이 되고 있다. 위워크, 패스트파이브 등이 대표적인 공유 오피스 업체다.

공유 오피스 업체들은 건물을 '통'으로 임대해 영세 사업자들에게 재임차하는 식의 사업을 영위한다. 자칫 경기 불황으로 사무실 임대차 수요가 줄어들 수 있는데, 이런 문제를 공유 오피스 업체들이 메꿔주고 있는 셈이다. 즉 임차인 풀 자체가 늘어나는 효과가 나나타나고 있다.

일각에서는 오피스 리츠가 영속형 공모 상장 리츠의 '전형'이라는 평가가 나온다. 향후 리츠 옥석가리기 과정에서 다른 기초 자산 대비 우위를 점할 수 있을 전망이다. 또 오피스 리츠가 향후 시장 확대를 견인할 것이라는 관측도 나온다.

실제 이미 국내외 오피스 빌딩을 기초자산으로 한 공모리츠의 설립이 잇따르고 있다. 제이알투자운용의 경우 벨기에 브뤼셀 소재 대형 오피스빌딩인 파이낸스타워콤플렉스를 기초자산으로 한 시가총액 8000억원 규모 리츠를 설립해 상장시키려 하고 있다.

일부 기업들은 대형 리츠를 설립하는 가운데 기초자산 중 하나로 오피스빌딩을 편입하는 경우도 있다. '호텔+오피스' 리츠의 형태의 이지스밸류플러스리츠와 신한서부티엔디리츠 등이 대표적이다.

시장 관계자는 "사무실은 사실상 필수재로 분류되기 때문에 경기 변동에 따른 영향을 덜 받는다"며 "오피스 리츠가 안전한 투자처로 평가되면서 안정적인 고배당 수익을 노리는 리츠 투자자들의 관심을 크게 끌고 있다"고 말했다.
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