이 기사는 2025년 04월 30일 07시21분 thebell에 표출된 기사입니다

기업구조조정 부동산투자회사(CR)에 매각되는 '수성레이크 우방 아이유쉘' 거래 가격이 결정됐다. 사업지에 실행된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 잔액과 같은 가격으로 대주단이 원금을 모두 회수할 수 있는 수준이다. 다만 시공사인 우방은 446억원에 대한 공사비 회수가 불투명해졌다. 또 CR리츠 지분 100%를 취득하는 만큼 재무적 부담도 발생할 것으로 보인다.

제이비와이에스케이제2호 리츠는 최근 수성레이크 우방 아이유쉘 미분양 물량 공동주택 288가구 매입가격으로 1255억원을 책정했다. 매매대금은 오는 5월 중 완납될 예정이다.

매매대상 부동산은 대구광역시 수성구 파동 1021번지 일원 1만6637.9㎡ 부지에 자리한다. 연면적 5만9062.5㎡, 지하 3층~지상 25층, 6개동 규모로 공동주택 394가구 규모로 조성됐다. 우방이 시공을 맡아 지난해 3월 사용승인을 받았다.

PF대출 약정액은 총 1650억원이다. 다만 일부 물량이 분양되면서 현재 PF 대출잔액은 1255억원까지 줄어든 상태다. 1255억원에 매각되면 대주단은 대출원금을 모두 회수하게 된다.

CR리츠 매입자금은 우방 출자와 담보대출로 마련된다. 출자금은 총 467억원으로 예정돼 있다. 우방이 지분 100%를 출자한다. 사실상 우방이 CR리츠를 통해 대주단의 PF대출을 상환해 주는 구조다.

시공사인 우방이 대출을 상환하는 배경에는 책임준공 약정 미이행이 자리한다. 우방은 PF대출 조달 당시 체결된 책임준공 약정에 따라 지난해 2월까지 도급공사를 마쳐야 했다. 하지만 코로나19 확산과 화물연대 총파업 등으로 인해 책임준공 기한이 2개월가량 도과됐다.

책임준공 기한이 도과되자 대주단은 우방에 채무인수를 요구했다. 특히 수성레이크 우방 아이유쉘의 경우 분양률이 낮기 때문에 대주단 입장에서는 채무인수 요구 외의 방식으로는 PF대출 회수가 어려웠다.

이에 우방은 지난해 말 기준 PF대출잔액에 해당하는 1285억원을 유동성기타충당부채로 계상하고 있다. CR리츠 등을 통해 PF대출이 상환되지 않으면 어차피 우방이 채무를 인수해야 했던 셈이다.

출자에 사용되는 467억원은 우방에 있어 적은 돈이 아니다. 우방은 지난해 말 연결 기준 84억원의 현금 및 현금성자산을 보유하고 있다. 단기금융상품은 없다. 유동자산의 현금 전환이나 외부 자금조달 없이는 출자금 마련이 어려운 구조다.

또 전체 유동자산 2661억원 중 71.5%에 해당하는 1903억원은 유동재고자산이다. 유동재고자산은 완성주택과 공사 중인 주택, 공사용지 등으로 구성된다. 건설부동산 경기가 침체돼 있는 현재 같은 상황에서는 현금화가 쉽지 않은 자산이다.

공사비 전액 회수가 불발된 점도 부담이다. 우방이 사업지로부터 못 받은 공사비는 지난해 말 기준 446억원으로 집계됐다. 하지만 CR리츠에 사업지를 매각하게 되면 해당 공사비는 회수가 불가능해진다. 이에 우방은 미회수 공사비 전액을 대손 처리했다.

다만 향후 다른 형태로 공사비가 회수될 가능성도 있다. CR리츠를 통해 사업지를 인수한 우방은 임대 후 매각을 통해 투자금을 회수할 예정이다. 이 과정에서 매입가격보다 446억원 이상 높은 가격으로 자산을 매각하게 되면 대손처리로 발생한 손실을 만회할 수 있다.

우방 관계자는 "CR리츠를 통해 수성레이크 우방 아이유쉘을 임대 운용한 후 매각을 통해 손실을 회수할 예정"이라고 설명했다.