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국민연금, CJ제일제당센터 투자금 회수 '청신호' 투자자 30여곳 '눈독', 3.3㎡ 2000만원 초반대, 총액 5300억 예상

이명관 기자공개 2020-05-14 13:15:53

이 기사는 2020년 05월 13일 18:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

CJ제일제당센터 인수전이 치열하게 전개될 조짐이다. 매각 프로세스가 본격적으로 시작된 가운데 대형 자산운용사를 비롯해 중소형 운용사까지 총 30여 곳에 이르는 투자자가 관심을 나타냈다. 매각 초반부터 경쟁에 불이 붙으면서 CJ제일제당센터의 몸값이 오를 것으로 전망된다. 시장에선 5000억원 초반 수준에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 전망한다.

13일 부동산업계에 따르면 현대해상 강남사옥 매각 본입찰에 앞서 진행된 투어에 30여곳에 이르는 투자가가 대거 참여했다. 투어는 매각 주관사인 CBRE코리아와 신영에셋이 공동으로 진행했다. 지난 2월 매물로 나왔을 때부터 시장의 관심을 한 몸에 받았는데, 실제 인수전도 경쟁이 치열할 조짐이다. 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 이유는 책임임차인과 계약이 연장되면서 공실에 대한 리스크가 낮아졌기 때문이다.

CJ제일제당센터는 CJ제일제당을 비롯해 그룹 계열사인 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 입주해 있다. 일부 판매시설을 제외한 전체 임대면적으로 CJ그룹이 사용 중이다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

특히 작년 11월말 CJ제일제당과 CJ프레시웨이와 임대차 계약기간을 연장했다. 계약 연장으로 당초 계약 종결일은 2020년 10월31일에서 오는 2027년 10월까지로 늘었다. 월 임대료도 올랐다. 기존 3.3㎡당 7만9980원에서 8만2800원으로 3.5%가량 상승했다.

부동산업계 관계자는 "다수의 투자자들이 CJ제일제당센터가 매물로 나왔을 때부터 관심을 보였다"며 "신용도가 우수한 대기업 계열사와 장기 임대차 계약을 맺고 있다는 점에 매력을 느끼고 있는 것 같다"고 말했다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

CJ제일제당센터에 대한 시장의 관심도가 한층 높아지면서 가격경쟁에도 불이 붙을 조짐이다. 부동산업계 관계자는 "입찰 전부터 투자자들이 대거 인수전 참여 의사를 드러낸 만큼 위닝프라이스가 예상보다 높아질 것"이라며 "지금 분위기라면 올해 초 거래가 종결된 남산스퀘어 거래와 비슷한 흐름으로 가격이 결정될 가능성이 높다"고 말했다.

당초 시장에서 거론되는 가격은 3.3㎡당 2000만원 수준이다. 하지만 투어 이후 3.3㎡당 2000만원 초반대 선으로 가격 전망치가 상승했다. 이를 기준으로한 CJ제일제당센터의 예상 가격은 5300억원 선이다.

비교 대상으로 거론되는 중구 소재 남산스퀘어 매각 거래는 올해 초 3.3㎡당 2200만원 선에서 가격이 결정됐다. 연면적 기준 전체 매각가는 5050억원이다. 남산스퀘어는 매각 초기 4500억원 수준에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상됐다. 그런데 매각이 본격화된 이후 굵직한 투자자들이 인수전에 참여하면서 경쟁이 치열하게 전개됐고, 몸값이 상승했다.

이 정도 수준에서 가격이 결정되면 국민연금은 성공적으로 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. CJ제일제당센터는 국민연금이 100% 출자해 설립한 리츠 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 제2호'가 소유 주체다. 국민연금이 리츠를 통해 CJ제일제당센터를 매입한 시기는 10여년 전인 2010년 12월께다. 매입 당시 CJ제일제당센터는 스마트플렉스 빌딩이란 건물명을 사용하고 있었다.

빌딩 매입은 선매매 계약 형태로 이뤄졌다. 빌딩 개발은 부동산 디벨로퍼인 ㈜시우피앤디가 도맡았다. 2010년 10월 준공 이후 리츠로 소유권이 넘어왔다. 통상 선매매 계약으로 개발 중인 부동산을 매입할 때 준공 시점 이후 소유권이 이전된다. 당시 매매가격은 3341억원이다. 매입 부대비용 140억원 등 총 투입비용은 3459억원에 달했다. 이중 국민연금은 3374억원을 부담했다. 투입비용으로 예상 매각 차익을 추산해보면 대략 2000억원 선이다.
△CJ제일제당센터 전경(출처:네이버 지도)
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