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공모 부동산펀드 ‘잠시 멈춤’이 옳다 [thebell note]

이민호 기자공개 2020-06-01 13:00:52

이 기사는 2020년 05월 28일 07:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지난해 판매사들 사이에서는 공모 부동산펀드가 화두였다. 개인투자자의 대체투자에 대한 관심이 높아지면서 이런 투자수요를 유입하는 데 열을 올렸다. 하나의 딜로도 IB부문과 WM부문에서 동시에 수익을 창출할 수 있는 이점도 작용했다. 주로 IB부문이 강한 증권사를 중심으로 펀드 비히클을 씌워 가판대에 올렸다.

그러던 것이 코로나19 이후 상품심의위원회가 뚝 끊겼다. 현대자산운용은 영국 스코틀랜드 에든버러 오피스빌딩 투자펀드의 판매사를 네 곳이나 확보하고도 판매일정을 다음달로 석 달째 연기했다. 하나대체투자자산운용은 삼성전자가 100% 책임임차하는 미국 텍사스 달라스 오피스빌딩 투자펀드를 준비했지만 4월로 예정된 판매일정을 8월까지 미뤘다.

가장 큰 이유는 코로나19에 따른 실물경기 부진이 부동산경기 하락으로 번질 것을 우려한 개인투자자들이 몸을 사리는 쪽으로 방향을 틀었기 때문이다. 모집액이 일정 수준에 미달할 경우 총액인수한 증권사가 물량을 떠안을 수밖에 없다. 수익자 모집이 차일피일 미뤄지면 매도자가 딜을 깨버릴 우려도 생겼다.

이런 난국에서도 공모 부동산펀드 판매를 잠시 멈추는 방침은 오히려 옳다. 다만 판매사와 운용사의 편의를 위해서가 아니다. 공모상품인 만큼 개인투자자 보호가 우선해야 하기 때문이다. 사모 부동산펀드에 주로 참여하는 기관투자자에 비해 개인투자자는 리스크를 감당할 여력이 현저히 떨어진다. 부실이 발생했을 때 미치는 영향력의 정도는 개인투자자에서 훨씬 크게 나타난다.

이번 기회에 판매사와 운용사는 개인투자자가 짊어질 리스크를 다시 한 번 검토할 필요가 있다. 기존에 설정된 펀드가 직면한 리스크 현실화 위기를 반면교사 삼아야 한다. 호텔 투자펀드는 관광산업 위축에 따라 객실가동률이 급락하며 코로나19의 직격탄을 맞았다. 리테일 투자펀드는 임차인의 매출 하락으로 임대료 납부가 지연돼 수익자에 배당금을 지불하지 못하는 사태도 발생하고 있다. 실물경기 위축이 장기화되면 오피스 투자펀드도 예외일 수는 없다.

지난해 해외 금리연계형 DLF 사태와 라임자산운용 사태는 판매사와 운용사의 리스크관리 소홀의 민낯을 드러냈다. 투자자 보호는 뒷전에 두고 수익만 좇은 결과였다. 공모펀드는 사모펀드보다 더 높은 수준의 투자자 보호가 요구되는데다 부동산펀드는 일단 투자하면 적어도 5년은 묶인다.

이럴 때일수록 개인투자자에게 우량한 투자자산에 대한 투자기회를 열어준다는 공모펀드의 본질에 집중해야 한다. 이번 위기에서 리스크관리 능력을 증명한다면 투자자의 신뢰를 되가져오는 기회가 될 수 있다. 판을 뒤집는 것은 판매사와 운용사의 몫이다.
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