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부동산 취득 등 자금출처조사에 따른 대처 [WM라운지]

박주남 로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자  공개 2020-08-24 07:59:54
최근 서울 아파트 매매가격이 급속하게 상승함에 따라 집을 구하려는 청년이나 신혼부부들이 온전히 자력만으로 주택을 취득하기가 어렵다. 이에 따라 부모 등에게 경제적 지원을 받으면서 부동산 거래를 하는 경우 국세청은 다운계약, 변칙 증여 등을 포착하고 있어 이를 유의해야 한다. 그중에서도 취득 자금 소명 문제에 대해서 집중할 필요가 있다.

타인의 증여로 재산을 취득한 자는 증여세의 납세의무를 가지므로 일반적으로 증여세가 부과되기 위한 과세요건으로서는 특정재산을 증여했다는 사실과 함께 이를 취득했다는 사실 두 가지의 원인 사실이 존재해야 한다. 두 가지의 사실이 존재하고 있는 경우에는 증여세의 납세의무가 성립하나 재산의 취득 사실만이 명백하게 존재할 뿐 증여사실의 존재 여부가 명확하지 않을 때는 어떨까?

어떤 사람이 재산을 취득했을 때 그 사람이 그 재산을 취득할 만한 경제적인 능력이 있다고 인정하기 어렵거나 자금 출처에 대한 합리적인 자료를 제시하지 못하는 경우에는 이에 대한 증여세가 부과될 수 있다. 또한 채무를 자력으로 상환했다고 인정하기 어려운 경우도 상환자금을 채무자가 증여받은 것이라고 추정할 수 있다.

이를 위해서 재산을 취득한 자가 그 재산을 취득할 만한 능력이 있는지 혹은 채무를 상환한 자가 자력으로 상환했는지에 대한 판단이 필요하다. 이때 직업의 유무 및 어떠한 직업을 가지고 있는지, 어느 정도의 재산을 보유하고 있는지 등 재산 취득한 자 또는 채무를 상환한 자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등을 종합적으로 검토한다.

이때 아래와 같은 사항으로 입증했을 경우에 증여세가 과세되지 않을 수 있다. △신고했거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받은 소득금액 △신고했거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액 △재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액이다.

하지만 모든 부동산 거래에 대해 자금출처를 조사하는 것은 아니므로 세대주 여부, 연령대로 나뉜 증여추정 배제기준도 존재한다. 또한 자금 출처의 입증책임을 완화해주기 위한 내용도 있다. 재산 취득자금의 출처를 입증함에 있어서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우에는 재산 취득자금의 증여추정 규정을 적용하지 않을 수 있다. 이에 대한 예시 상황을 살펴보면 아래와 같다.


A 케이스에서는 입증하지 못한 금액이 1억 5000만원으로 해당재산의 20%에 해당하는 금액인 3억원과 2억원중 더 적은 금액인 2억원에 미달하므로 증여추정 대상은 없다. 반면 B 케이스에서는 입증하지 못한 금액이 2억6000만원으로 해당재산의 20%에 해당하는 금액인 4억원과 2억원중 더 적은 금액인 2억원을 초과하므로 입증하지 못한 금액이 증여 추정 대상이 된다. 따라서 경우에 따라 증여 추정 대상이 발생하지 않을 수 있음을 주목해야 한다.

박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
現 주식회사 우쥬록스 창업자
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