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이지스자산운용, 티맥스소프트 수내타워 인수 거래금액 캡레이트 4.5% 하회···매도자 마스턴운용 시세차익만 200억 상회

이명관 기자공개 2020-10-12 14:25:36

이 기사는 2020년 10월 07일 14:32 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 분당 '티맥스소프트 타워(BS타워)'를 인수한다. 분당 티맥스소프트 타워는 마스턴투자운용이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 곳이다. 거래가격은 캡레이트(cap rate) 기준 4.5%에 조금 못미치는 선에서 책정될 전망이다. 거래가 이대로 종결될 경우 마스턴투자운용은 투자 2년여 만에 수백억원대의 차익을 실현할 것으로 보인다.

7일 부동산업계에 따르면 마스턴투자운용이 매물로 내놓은 티맥스소프트 타워 인수자로 이지스자산운용이 선정됐다. 최근 입찰을 거쳐 이지스자산운용이 가장 나은 평가를 받아 매도자 측으로부터 배타적 협상권한을 부여받았다. 매각 자문은 CBRE코리아가 맡고 있다.

이지스자산운용이 매도자 측에 제시한 가격은 단위면적(3.3㎡) 기준 1500만원 선이다. 연면적을 고려하면 700억원 선이다. 티맥스소프트 타워는 지하 5층~지상 12층으로 이뤄져 있다. 총 면적은 1만6578.68㎡ 수준이다. 현재 이 빌딩에는 핵심 임차인인 티맥스소프트를 비롯해 커피빈코리아, 메쪼코리아㈜ 등이 입주해 있다.

현재 거론되는 가격을 캡레이트(cap rate)를 기준으로 보면 4% 초반대 수준으로 추산된다. 최근 시장 평균인 4.5%를 하회하는 수준이다. 그만큼 기대 수익률이 낮아진 셈이다. 캡레이트는 부동산 투자 기대 수익률이다.

부동산 시장의 강자인 이지스자산운용은 올해도 순조롭게 운용자산 규모를 늘려나가고 있다. 티맥스소프트 타워 이전 거래를 종결했거나, 인수를 추진 중인 딜만 상당수다. 가장 최근엔 두산건설 논현동 사옥의 인수자로 낙점돼 매도자와 협의를 진행 중이다. 예상 가격은 2500억원 선이다.

5800억원 규모의 CJ제일제당센터는 지난 8월 말께 인수 절차를 마무리했다. 또 올해 초엔 5000억원 규모 서울 중구 소재 남산스퀘어도 품었다. 이외에 선릉 위워크 타워도 이지스자산운용이 인수를 목전에 두고 있다. 올해만 늘어난 운용자산만 1조원을 넘는다.

마스턴투자운용은 최근 시장 분위기를 고려해 투자금 회수 적기로 보고 자산 매입 2년여 만에 투자금 회수에 나섰다. 저금리 기조 속에 유동성이 풍부해지면서 부동산 실물 가격이 오름세다. 강남권역(GBD)는 물론 중심업무지구(CBD)도 3.3㎡당 3000만원대에서 가격이 책정되고 있다. 캡레이트도 5년전 6% 수준에서 4.5% 수준까지 떨어졌다.

마스턴투자운용이 티맥스소프트 타워를 매입한 시기는 2018년 4월께다. 매매가는 400억원 중반대다. 마스턴자산운용은 인수자금을 마련하기 위해 471억원 규모의 프로젝트펀드 '마스턴전문투자형사모부동산신탁제32호'를 조성했다. 이대로 가격이 책정되면 200억원을 상회하는 시세차익을 거둬들일 것으로 전망된다.

티맥스소프트 타워가 개발된 시기는 2008년이다. 부동산 시행사인 백상개발이 성남시 구내동 6-4번지 일대 1233㎡ 부지를 155억원에 매입한 이후 이 자리에 오피스 빌딩을 올렸다. 2009년 6월 공사를 시작한 백상개발은 공사비만 220억원들 투입했다. 토지 매입비까지 감안하면 총 개발비는 375억원 가량 되는 셈이다.

준공된 것은 2년 후인 2011년 3월이다. 이후 백상개발은 BS타워 임대를 통해 투자금 회수에 나섰다. 수내역 인근에 위치한 지리적 요건 덕분에 입주자 모집은 원활하게 이뤄졌다. 이를 통해 준공 이듬해부터 안정적으로 임대수익을 벌어들일 수 있었다. 2012년부터 연평균 35억원을 벌어들였다. 마스턴투자운용에 매각하기 전까지 총 212억원의 임대수익을 거둬들였다.

안정적인 임대수익을 올리던 백상개발은 추가 개발사업을 위해 빌딩 매각에 나섰다. 그렇게 마스터투자운용에 팔렸고, 200억원 후반대의 가까운 시세차익을 남겼다. 임대료 수익까지 고려하면 500억원에 육박하는 이익을 남긴 셈이다.
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△분당 수내동 티맥스소프트 타워(출처: 네이버 지도)
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