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코람코 '케이스퀘어 시리즈' 매각자문사에 CBRE·쿠시먼 이달 IM 발송, 내년 초 입찰 전망…코람코 첫 블라인드리츠 엑시트

고진영 기자공개 2020-12-04 13:17:44

이 기사는 2020년 12월 02일 15:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 ‘케이스퀘어’ 빌딩들의 투자회수 작업을 본격화했다. 최근 매각 자문사 선정을 마치고 관련 논의를 진행 중이다.

케이스퀘어는 코람코자산신탁의 자사 브랜드로, 이번에 팔리는 패키지 매물들은 각각 강남과 상계, 사당 등 핵심 상권에 자리해 있다. 코람코자산신탁이 처음으로 블라인드성 리츠를 만들어 투자한 자산들이라는 점에서 성공적 엑시트 여부에 의미가 상당하다는 평가다.

2일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 리츠를 통해 보유 중인 케이스퀘어 빌딩 3곳의 매각 자문사로 CBRE코리아와 쿠시먼앤웨이크필드코리아를 낙점했다. 아직 마케팅 전략 등을 논의 중이며 이달 계약도장을 찍고 원매자들에게 IM(투자설명서)을 보낼 계획이다. 입찰은 내년 초로 예정됐고 딜 클로징도 내년 상반기를 목표로 잡은 것으로 알려졌다.

매각 대상은 케이스퀘어 강남과 상계, 사당이다. 해당 빌딩들은 코람코자산신탁이 2016년 첫 블라인드펀드 방식의 리츠를 만들어 투자했다. 모(母)리츠 하나를 두고 자(子)리츠 4개를 차례로 편입해 4개의 자산을 담고 있는 형태다. 블라인드펀드는 1200억원 규모로 설정됐으며 투자자로는 국민연금과 교직원공제회 등이 참여했다. 모리츠 지분율은 각각 국민연금 54.17%, 교직원공제회 37.50%다.

자리츠 4개 중에서 신촌로터리 현대백화점 옆 대로변에 있는 케이스퀘어 신촌(자리츠 1호)은 이미 투자회수를 마쳤다. 7월 1000억원을 받고 유수홀딩스에 매각했는데 이번 패키지 딜이 잘 마무리될 경우 4개 빌딩의 투자금 회수가 종결되는 셈이다.
케이스퀘어강남
이 가운데 가장 주목받는 자산은 자리츠 3호가 운용 중인 케이스퀘어 강남이다. 자리츠 3호가 시행사 역할을 맡아 리테일 빌딩으로 개발했다. 부지는 2017년 YBM개발로부터 서울 강남구 역삼동 819번지 일원 토지 1054.70㎡를 매입해 마련했으며 개발까지 들어간 총사업비는 835억원가량이다.

지하5층~지상13층, 연면적 1만587㎡ 규모로 지난해 3월 준공됐다. 7월 말 기준 임대차 계약수는 8건, 임대율은 96.83%로 준수한 편이다. 강남대로 동측 이면도로 상권에서 유일한 대형건물인 만큼 가시성과 활용도가 뛰어나다는 평가다. 지하철 2호선에서 도보 2분거리의 초역세권에 위치해 있다.

옛 ‘RAK사당빌딩’인 케이스퀘어 사당(자리츠 4호)의 경우 코람코자산신탁이 2017년 12월 매입해 지금의 모습으로 탈바꿈시켰다. 애초 인천 부평의 로터스프라자를 사려다가 협상이 잘 풀리지 않자 매수 대상을 RAK사당빌딩으로 바꿨다. 당시 매입가는 620억원이었으며 이후 저층부를 리테일로 용도변경하고 증축해 밸류애드를 꾀했다.

서울 동작구 동작대로 59에 지하 7층~지상 10층 규모로 지어졌는데 동작대로변의 배후 주거단지와 근생시설 수요에 비해 대형면적 공급이 적은 상권에 입지했다는 부분이 장점이다. 공실률은 0%, 10년 이상의 장기임차인이 연면적 71%를 임대 중이다.

이밖에 자리츠 2호가 담고 있는 케이스퀘어 상계(옛 삼부프라자)는 2016년 코람코자산신탁이 470억원을 주고 사들였다. 노원구 중계동 364-19에 자리잡고 있는데 서울에서 입시학원이 밀집해 있는 대표적 지역인 '중계동 은행사거리 학원가'의 핵심입지다.

이에 따라 중계동 학원 상권에서 풍부한 임차수요를 확보하고 있다. 추후 동북선 경전철 민간투자사업을 통해 왕십리~은행사거리를 연결하는 노선도 2022년경 완공될 예정이다. 현재 임대율은 98.84%다.

업계 관계자는 “앞서 팔린 케이스퀘어 신촌의 경우 시장의 예상을 뛰어넘는 가격에 거래돼 상당한 시세차익을 냈다”며 “케이스퀘어 강남 등 나머지 매물들도 입지와 여건 등이 좋기 때문에 순조롭게 엑시트가 가능할 것으로 보인다”고 말했다.
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