이 기사는 2020년 12월 17일 13:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신F&I의 나인원한남 조기분양에 한국신용평가가 기대감을 내비쳤다. 조기분양으로 세금 완화와 사업이익 조기 실현 가능성이 높아졌다는 판단이다.

전체 세대의 절반 가량만 조기분양을 마쳐도 대신F&I의 펀더멘탈 개선 효과가 상당할 것이란 설명이다.

◇한신평, '나인원한남 조기분양'에 부채비율 감축 전망

한국신용평가가 대신F&I의 나인원한남 조기분양에 대해 긍정적인 시각을 내비쳤다. 한국신용평가는 나인원한남의 조기분양으로 대신F&I가 재무구조 개선 효과 등을 누릴 것으로 추정했다. 대신F&I의 'A0' 신용등급와 '안정적' 아웃룩을 그대로 유지한 배경이다.

대신F&I는 내년 3월 나인원한남 조기분양을 실시할 예정이다. 당초 4년 후(2023년) 분양 전환을 계획했으나 정부의 7·10 부동산 대책으로 단기임대주택 제도가 폐지되자 시기 조율에 나섰다. 나인원한남 개발사업의 시행주체인 디에스한남(모회사 대신F&I)이 올 8월 민간임대사업자 등록을 말소하고 조기 분양전환 절차에 나선 배경이다.

갑작스런 변화지만 대신F&I 차원에서는 도리어 신용등급 하방 압력을 완화하는 요인으로 작용하는 모습이다. 올 8월 종합부동산세법 개정으로 나인원한남 사업 관련 상당한 세금을 감내해야 했기 때문이다. 2020년과 2021년 관련 보유세는 각각 431억원, 847억원으로 추정된다.

한국신용평가는 대신F&I가 예정대로 4년후 분양에 나설 경우 보유세가 3000억원을 넘어설 것으로 관측했다. 당초 계획보다 1200억원 이상 늘어난 금액이다.

이익실현 시기가 빨라진 점 역시 기대감을 높이는 대목이다. 당초 계획대로라면 2023년말부터 나인원한남 관련 분양이익이 인식됐겠지만 조기분양으로 실현 시기가 앞당겨졌다. 디에스한남이 지난해 48억원 규모의 순손실을 냈다는 점을 고려하면 대신F&I 입장에서도 실적 부담이 줄어들 수밖에 없다.

한국신용평가는 전체 세대의 50%가 조기분양 될 경우 대신F&I의 연결기준 부채비율이400% 초반까지 떨어질 것이라고 추정했다. 올 3분기말 부채비율은 693.5% 수준으로, 200%포인트 이상의 개선이 예상되는 것이다. 조기분양 세대가 늘어날 경우 재무구조 개선 추정치는 더욱 늘어날 전망이다.

◇소송 등 불확실성 상존, 높은 분양유인 상쇄

분양전환 대상 세대의 입주민 일부가 소송을 제기하는 등 불확실성이 남은 점은 변수다. 한국신용평가 측은 소송을 제기한 세대가 전체 1/3 수준에 불과하다는 점을 주목했다. 분양전환 중지 가처분 소송에 참여하지 않은 2/3 가량의 입주민은 판결과 관계없이 조기 전환이 가능하다.

더욱이 분양전환가격이 인근 부동산가보다 낮다는 점에서 분양 유인도 상당하다. 세대별 분양전환가는 평당 5500~6000만원 수준으로, 인근 한남더힐 평단가(6200~7300만원) 대비 낮다. 한국신용평가는 입주민은 전환 신청기간 내 1회에 한해서만 해당 가격으로 분양받을 수 있기 때문에 조기분양율이 높을 것으로 관측했다.

다만 한국신용평가 역시 조기분양 등에 대한 모니터링은 지속하겠다고 밝혔다. 소송과 규제, 부동산 경기 저하 리스크 등이 확대될 경우 사업에도 영향이 미칠 수 밖에 없는 만큼 상황을 예의주시하겠다는 입장이다.