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한토신 '삼덕 TLS 물류센터', 한강에셋운용이 인수 매각가 660억, 시세차익 300억 육박…인수 펀드 5년간 운용 계획

고진영 기자공개 2021-07-05 14:28:26

이 기사는 2021년 06월 29일 15:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 리츠를 통해 운용 중이던 삼덕TLS 물류센터를 한강자산에셋운용이 매입했다. 해당 리츠는 업계 최초의 모자(母子)리츠 상품으로 등장했던 자산인데 물류센터 수요가 늘어나면서 약 5년만에 엑시트가 이뤄졌다. 리츠의 매각차익은 300억원에 이를 전망이다.

29일 관련 업계에 따르면 한강에셋자산운용은 지난주 삼덕TLS 물류센터 매입을 위해 잔금 지급을 마쳤다. 현재 소유권 이전에 대한 등기 신청을 처리 중이다.

해당 물류센터의 기존 소유주체는 ‘케이원 제6호’ 리츠다. 올 초부터 매각자문사를 정하고 투자회수를 추진해왔다. 본입찰은 4월쯤 진행됐는데 당시 한강에셋자산운용이 우선협상자로 낙점돼 5월 실사를 거쳤다. 매매가는 660억원대에 결정됐다.

인수주체는 ‘한강국 내전문투자형사모부동산투자신탁18호’ 펀드이며 운용기간은 5년이다. 매매가는 660억원대에 결정됐다.

삼덕TLS 물류센터는 경기도 화성시 장안면 어은리 198번지 일대에 자리잡고 있는 상온 시설이다. 물류센터 연면적은 2만9262.04㎡ 수준, 인근에 세계 최대 규모의 반도체 공장인 삼성전자의 평택 2라인이 있다는 점이 입지적 장점으로 꼽힌다.

현재 삼덕로지스가 전체 면적을 마스터리스(책임 임차)하고 있으며 삼성전자와 글로벌 자동차 부품회사인 유니파트코리아가 주요 화주기업 (고객기업)으로 전체를 재임대해서 사용 중이다.

한강에셋자산운용은 이번 투자에 이어 앞으로도 물류분야 투자를 적극적으로 추진할 계획으로 알려졌다. 업계 관계자는 "한강에셋운용은 이번에 매입한 삼덕TLS물류센터 외에도 여러 물류센터에 대해 양해각서(MOU)를 체결한 것으로 안다"고 말했다.


앞서 한국토지신탁은 삼덕TLS를 2016년 7월쯤 인수했는데 특이했던 점은 매입 방식이다. 모리츠로 ‘케이원물류허브리츠’를 만들고 그 아래 자리츠 2개를 활용해 삼덕TLS 물류센터, 안성 에버어게인 물류센터를 각각 담았다. 앞서 한국토지주택공사(LH)가 뉴스테이에 모자리츠를 도입하긴 했으나 물류를 모자리츠 형태로 묶은 것은 한국토지신탁이 처음이었다.

당초 한국토지신탁은 모리츠 증자를 통해 자리츠를 계속해서 늘려가면서 상장하는 전략을 염두에 두고 있었지만 그 뒤로 추가적 편입은 이뤄지지 않았다. 2개 자리츠 자산 중 하나인 안성 에버게인물류센터를 이미 키움투자자산운용에 매각한 상태다.

나머지 자산인 삼덕TLS 물류센터까지 매각했으니 남은 자리츠 1개와 모리츠가 함께 청산된다. 투자기간이 만기됐고 시기적으로도 물류센터 몸값이 높아지고 있어 지금 매각하는 것이 맞다고 판단했다는 설명이다.

5년 전 당시 매입가는 365억원이었다. 에쿼티(equity) 170억원, 론(loan) 186억원 등으로 리츠 구조를 짰다. 이번에 한강에셋자산운용과 합의한 매매가가 660억원이라는 점을 감안하면 단순 시세차익(Capital Gain)은 295억원 수준이다.

삼덕TLS 물류센터의 기존 소유주체인 케이원 제6호 리츠의 지분구조를 보면 케이원물류허브제1호 리츠가 지분 76.41%(제1종 우선주)를 보유했고 한국토지신탁이 2.94%(제2종 우선주), 임차인인 삼덕로지스가 17.65%(보통주)를 각각 쥐고 있다. 모리츠인 케이원물류허브제1호 리츠의 경우 건설근로자공제회가 지분 100%를 가진 단일주주다.
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