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코람코, SPC사옥 '강남P타워' 블라인드 리츠로 인수 오피스 전문 모자리츠 형태, 5000억대 이스트센트럴타워 잇는 투자…4000억 규모

고진영 기자공개 2021-12-15 07:26:28

이 기사는 2021년 12월 10일 15:01 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 SPC그룹 사옥인 강남P타워를 블라인드 리츠에 담는다. 이 리츠는 3000억원 규모의 오피스 전문 투자기구로 조성됐으며 코람코가 운용을 맡고 있다. 앞서 서울 동부권 최대 규모 오피스빌딩인 이스트센트럴타워를 첫 자산으로 매입했는데 강남P타워가 2번째 자산이 될 전망이다.

10일 관련 업계에 따르면 ‘코람코지속성장오피스제1의2호’ 리츠(이하 2호 리츠)가 강남P타워 매입을 진행하고 있다. 딜이 클로징될 경우 해당 리츠는 코람코지속성장오피스제1호 리츠에 자(子)리츠로 들어가게 된다. 내년 1월 딜 클로징을 목표하고 있는 것으로 전해졌다.

매입가는 4000억원 선으로 추정된다. 이중 1080억원 정도를 에쿼티(equity)로 마련할 계획으로 알려졌다. 모(母)리츠가 될 코람코지속성장오피스제1호 리츠가 절반 이상을 출자하고 나머지는 제3의 투자자들을 중소규모로 끌어올 예정이다.


코람코지속성장오피스제1호 리츠는 올해 초 코람코자산신탁이 3000억원대로 조성한 블라인드 펀드 형태의 리츠다. 연평균 5%대 배당과 IRR(내부수익률) 기준 7% 이상의 수익을 목표하고 있다. 서울과 분당권 업무지구 오피스빌딩에 투자키로 했으며 운용기간은 총 13년이다.

리츠 측은 약정 총액의 60%는 안정적 코어(Core)자산인 대형 오피스에 넣고 나머지는 미드사이즈(Midsize) 오피스 위주로 밸류애드(가치부가 투자)를 꾀한다는 전략이다. 다만 블라인드 방식인 만큼 투자처는 미리 정하지 않았다.


1호 자산이 된 강동구 천호동 이스트센트럴타워의 경우 올해 8월 약 5300억원에 매입을 완료했다. 인수주체는 코람코지속성장오피스제1의1호 리츠다. 지하 6층~지상 36층, 연면적 10만422㎡(3만378평) 규모인데 전체 임대면적의 절반 이상을 삼성전자, 삼성메디슨, 삼성물산 등 삼성그룹 계열사들이 임차하고 있다. 휠라코리아, 삼우종합건축사무소 등이 본사로 사용 중이다.

해당 리츠(이스트센트럴타워)의 조달금액 중 에쿼티 규모는 1500억원 수준이다. 이 가운데 1070억원을 모리츠인 코람코지속성장오피스제1호 리츠가 1차 유증을 통해 출자했다. 이밖에 아산사회복지재단, 담배인삼공제회, 롯데물산 등이 나머지 자금을 태웠다.

2호 자리츠에 담길 강남P타워 역시 비슷하게 여러 투자자를 유치하는 구조가 될 것으로 보인다. 강남P타워는 프라임급 오피스 빌딩으로 서울 서초구 양재동 11-149에 자리잡고 있다. 지하 6층~지상 20층 규모로 연면적은 4만4129㎡다. SPC그룹이 모든 층을 책임임차 중이며 약 8년의 계약기간이 남아 있다.

이 빌딩은 9월 열린 입찰에서 KB자산운용이 최고가를 써내 우선협상자로 낙점됐지만 매입 의사를 철회하면서 차순위협상자였던 코람코자산신탁에 딜이 넘어갔다. 입찰 당시 KB자산운용이 써냈던 금액은 4000억원대 초반으로 알려졌다. 매도인 측 역시 코람코자산신탁이 운용을 맡고 있는 코크렙양재 리츠이기 때문에, 코람코가 투자 비히클(vehicle)인 리츠를 교체하는 방식으로 거래가 진행된다.
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