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동부건설·한토신, 잠원동 알짜부지 '개발→매각' 선회 거래진행 단계, 500억 안팎 차이 기대…매수 디벨로퍼, 사업부담 '변수'

신민규 기자공개 2022-01-14 07:27:32

이 기사는 2022년 01월 12일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

동부건설과 한국토지신탁이 2년전 매입했던 서초구 잠원동 한강변 알짜부지를 개발하지 않고 팔기로 했다. 소규모 고급 주거시설을 계획했었는데 매각 조건이 더 낫다고 판단했다. 거래차익과 개발추진시 실제 마진을 저울질해 내린 결정이다.

부지 거래의 경우 수백억원 규모 차익을 한번에 볼수 있다. 반면 개발을 추진하면 세대수를 줄이고 분양가를 높여야 하는 부담이 따른다. 결국 향후 부지를 매수할 디벨로퍼 역시 이런 과제를 해결해야 하는 상황이다.

12일 관련 업계에 따르면 동부건설, 한국토지신탁, 엠케이전자는 서울 서초구 잠원동 55번지와 55-6번지 일대 부지 매각을 추진하고 있다. 지에스케이 PFV와 에스웨스트 PFV를 각각 설립하고 공동주택 개발을 위한 자본금 출자까지 했다가 계획을 접었다.

시장에선 일대 부지매입 가격을 합하면 1000억원 안팎에 달했을 것으로 관측했다. 이번 매각이 성사되면 1500억원에 거래가 이뤄질 가능성이 점쳐진다. 개발을 하지 않고도 500억원대 차익을 보는 셈이다. 다만 아직 거래는 진행중인 단계라 최종 매각가를 확정할 수는 없다.

시장 관계자는 "현재 거래가 진행중으로 대금 완납 전 거래관계와 매수인에 대한 사항은 비밀유지조건에 따라 알려 줄 수 없다"며 "매도가를 좋은 조건으로 제시해서 고려하게 됐다"고 설명했다.


PFV 출자지분 구성을 보면 알수 있듯이 잠원동 부지 개발에는 한국토지신탁 계열사들이 상당수 동원됐다. 동부건설은 한국토지신탁이 출자한 키스톤에코프라임을 최대주주로 둔 건설사다. 키스톤에코프라임은 동부건설 지분 56.27%를 들고 있다. 엠케이전자는 한국토지신탁 2대 주주로 지분 11.21%를 갖고 있다. 1대주주는 엠케이인베스트먼트로 24.25%를 차지했다. 엠케이전자와 한국토지신탁 수장 자리를 차정훈 회장이 맡고 있다.

2년전 부지매입 추진 때만 해도 소규모 고급 주거시설 개발 기대감이 높았다. 인접 부지에 노후화된 한강변 아파트들이 늘어서 있어 차별화하면 승산이 있었다. 100세대 미만으로 프리미엄 브랜드를 적용해 분양하는 방안이 유력하게 거론됐다.

관련 업계에선 향후 주택사업과 관련한 각종 인허가 규제를 피하려면 주택법상 30세대를 넘지 않는 것이 유리하다는 평가를 내렸다. 주택 사업계획승인을 받을 필요가 없어 건축허가만 받으면 바로 진행이 가능한 편이다. 사업자의 건설비용과 공사기간을 줄이는데 도움을 줄 수 있다.

다만 이 경우 줄어든 세대수만큼 분양가를 크게 높여야 마진이 생기는 부담도 있다. 한채당 100억~150억원을 오갈 정도로 호화시설을 지어야 한다는 얘긴데 1~2채만 미분양이 나도 개발사업자 입장에선 타격이 커지는 셈이다.

업계 관계자는 "알짜부지를 사들여 브릿지론까지 진행한 것으로 아는데 실제 개발은 새로운 매수자의 몫이 됐다"며 "차정훈 회장도 직접 일부 투자를 해둔 것으로 알고 있는데 마진을 계산해 내린 결정"이라고 말했다.
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