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[부동산 컨버전 시대]제이알, ‘아벤트리 종로’ 호텔 인수…오피스 짓는다아워홈 위탁운영 약 1년간 유지…CBD 입지 고려해 개발

고진영 기자공개 2022-01-20 07:32:18

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2022년 01월 18일 14:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

인사동 ‘아벤트리 종로’ 호텔을 제이알투자운용이 인수했다. 중심업무지구(CBD) 자산인 만큼 오피스 빌딩을 새로 짓기 위한 개발 목적의 매입이다. 현재 아워홈이 임차해 호텔로 위탁운영 중이지만 내년 즈음 폐업할 계획으로 알려졌다.

18일 관련 업계에 따르면 제이알투자운용은 아벤트리 종로 호텔의 소유주체인 ‘코리아밸류그로쓰호텔 제4호’ 리츠에 최근 잔금을 지급하고 소유권을 넘겨받았다.

인수 비히클(vehicle)로는 PFV(프로젝트금융투자회사)를 활용했다. 거래가인 487억원을 포함해 개발에 들어가는 비용을 추가 조달할 전망이다. 투자자로는 미래에셋증권, 한미글로벌 자회사인 한미글로벌디앤아이(옛 렌드마크디벨럽먼트), 부동산개발업체인 넥스트프로퍼티스 등이 참여한 것으로 전해졌다.

아벤트리 호텔은 3성급 호텔로 종로구 우정국로 46에 위치해 있다. 대지면적 1093㎡에 연면적 6074㎡, 지하 1층~지상 11층, 객실 수는 155실 규모다. 아워홈이 2016년 호텔 위탁사업에 뛰어들면서 10년간의 마스터리스를 체결해 건물 전부를 임차하고 있다.

아워홈의 책임임대차 계약은 2026년 10월까지로 아직 5년 남짓이 남았다. 계약구조를 보면 매출과 임대료가 연동되는 형태다. 객실 매출액의 42%, 식음료와 기타 매출액의 15%, 편의점 매출액의 10%, 전대매장 매출액의 80% 등을 합산해서 받고 있다. 최소보장임대료(MRG)는 월 6700만원 수준이다.

제이알투자운용 측은 해당 계약을 승계하되 앞으로 1년 정도만 유지하고 문을 닫을 예정이다. 이 기간 동안 오피스 빌딩 건축을 위해 인허가 작업을 진행할 것으로 보인다.

업계 관계자는 “아벤트리 호텔은 CBD에 위치한 데다 시각적으로도 잘 보이는 입지”라며 “오피스 빌딩을 개발할 경우 상징적인 건물이 될 수 있다고 판단해 매입한 것으로 안다”고 말했다.


매도 주체인 코리아밸류그로쓰호텔 제4호 리츠는 앞서 AIM투자운용이 아벤트리 종로 호텔을 인수하기 위해 설립했다. AIM투자운용이 호텔을 사들인 것은 2016년 10월, 5년 만의 엑시트를 앞두고 있는 셈이다. 해당 리츠의 주요 주주는 엠플러스운용이 설정한 펀드 '엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁5호'(제1종 종류주 60%)와 아벤트리R&M(보통주 20%, 제2종 종류주 20%) 등이다.

AIM투자운용은 리츠의 운용기간 만기가 다가오면서 삼정KPMG를 매각주관사로 선정한 뒤 엑시트 작업을 진행해왔다. 지난해 5월 즈음 잠재매수자로부터 제안서를 받았고 7월경 제이알투자운용이 우협대상자로 낙점됐다. 2016년 매매 당시 거래가가 410억원이었다는 점을 감안할 때 이번 딜로 리츠 측이 거둔 단순 시세차익(Capital Gain)은 100억원에 못 미친다.

애초 AIM투자운용이 호텔을 매물로 내놨을 때부터 시장에선 개발을 전제로 거래가 이뤄질 것으로 예상했다. 코로나19 여파에 호텔업 침체가 이어지고 있는 데다 그중에서도 객실 매출 비중이 높은 3성급 호텔들은 특히 타격이 컸기 때문이다.

이에 따라 잠재 원매자 군으로 기존 호텔업자 혹은 호텔업에 진출하려는 투자자는 사실상 거론되지 않았다. 주거시설 등으로 용도 변경을 추진하는 디벨로퍼와 자산운용사가 매각 전략의 주요 타깃이었다는 후문이다.

실제 최근 국내 호텔들은 줄줄이 문을 닫아 팔리고 있다. 대표적으로 이태원 크라운호텔을 현대건설·하나대체운용·디벨로퍼 RBDK컨소시엄, 강남 르메르디앙을 웰스어드바이저스와 현대건설이 매입했다. 또 서초 쉐라톤 팔래스 강남의 경우 부동산개발업체 더랜드 컨소시엄이 사들였다. 매각된 호텔들은 대부분 용도변경을 통해 오피스나 주상복합 등으로 탈바꿈될 전망이다.
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