이 기사는 2022년 03월 24일 07:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

재건축 최대어로 꼽히는 둔촌주공아파트와 재개발 최대 단지인 갈현1구역 사업장이 몸살을 앓고 있다. 지나간 일이지만 조합장을 내세우는 도시정비사업 방식이 효율적인 것인지 이번 기회에 돌아볼 필요가 있다.

둔촌주공 현장은 공사비 증액을 놓고, 갈현1구역은 학교용지 확보를 놓고 첨예하게 대립하고 있다. 모두 대형 이슈로 인해 조합 집행부가 신뢰를 얻지 못하고 있는 형편이다. 워낙 사업기간이 길다보니 초안과 다르게 진행된 영향도 있다.

도시정비사업에서 조합은 승기를 잡기가 쉽지 않다. 둔촌주공만 하더라도 시공사업단인 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설은 오히려 느긋한 편이다. 조합 집행부 생각대로 시공사를 교체하는 것은 공정률이 절반에 육박한 상태에서 현실적으로 어렵기 때문이다. 문제가 발생한 사업장을 떠안을 곳이 적을 뿐더러 1조6800억원에 달하는 외상공사비를 정산하는 것도 쉬운 일이 아니다. 여기에 딸린 하청업체까지 변수가 상당하다.

주무관청과 시공사를 긴 호흡으로 상대하려면 전문가가 있어야 한다. 개인 조합장과 영세한 시행대행사는 대안이 되기 힘들다. 사업시행인가 이후 등장한 시공사에 휘둘릴 수밖에 없다. 이권개입에 비리나 횡령이슈까지 생기면 사업은 표류하기 십상이다.

돈이 조금 들더라도 부동산신탁사를 쓰는 게 낫다. 분양 매출의 2~4%라는 수수료를 지불하고 사업을 맡기는게 훨씬 효율적이다. 이미 중소규모 사업장에선 신탁사가 시행이나 대행업무를 하는 경우가 부쩍 늘었다. 대형 사업장도 전향적으로 생각해볼 필요가 있다.

과거에 비해 신탁사에 대한 인식도 개선되고 있는 추세다. 신탁방식의 정비사업이 처음으로 허용된 2016년에 비하면 사업 노하우도 상대적으로 많이 축적된 편이다. 일반조합에 비해 성사속도가 빠른 사례도 늘어나고 있다.

신탁사는 사업 초기부터 조합과 계약을 맺기 때문에 프로세스 전체를 조율할 수 있다. 조합설립만 되면 사업시행인가를 받기 전에 일찌감치 시공사를 선정한다는 점에서 건설사 입장에서도 편한 측면이 있다.

새정부가 정비사업 인허가를 손 본다고는 하지만 시행 주체를 누구로 내세울지는 조합원이 진지하게 생각해봐야 한다. 정비사업이 조합방식으로 인허가부터 분양 후 입주까지 한번의 이슈없이 순항하는 것은 극히 소수에 불과하다.

선수를 상대하려면 개발사업 잔뼈가 굵은 신탁사가 좋은 파트너가 될 수 있다. 공사중단이나 분양지연으로 인해 시간과 비용을 손해보기보다는 신탁보수를 치르고 사업을 빠르게 완주하는 것이 현명해 보인다.