미국 워싱턴DC 유니언스테이션 대출채권에 투자했던 다올자산운용 펀드가 현지 법정 소송에 휘말렸다. 현재 진행되고 있는 소송은 총 두 건으로 다올운용은 원리금 회수뿐 아니라 기존에 목표했던 수익까지 정상적으로 확보해 엑시트하겠다는 각오다. 업계 일각에서는 미국 현지 재판 향방을 예측하기 힘들다는 점을 들어 부정적 의견을 제기하기도 한다.

23일 금융투자업계에 따르면 다올운용은 올해 초 운영권을 취득한 미국 워싱턴DC 소재 기차역 유니언스테이션을 둘러싸고 현지 부동산 운용사 애쉬케나지(Ashkenazy), 여객철도공사 암트랙(Amtrack) 측 두 곳과 법정 소송을 진행하고 있다. 소송 당사자는 펀드 신탁사 국민은행으로 이른 시일 내 원리금을 회수하겠다는 목표다.

소송의 발단은 4년 전으로 거슬러 올라간다. 다올운용은 2018년 미국 워싱턴DC 소재 기차역 유니언스테이션 운영사가 발행한 중순위 메자닌 채권에 투자하는 펀드를 설정했다. 국내 보험사 3곳이 1억 달러를 출자했다. 당시 자산 밸류는 10억 달러. LTV 42% 수준으로 자산 가치가 60% 이상 떨어질 가능성은 크지 않다고 봤다.

1907년 개장한 유니언스테이션은 미국 수도 워싱턴DC를 인근 지역과 연결하는 동부지역 최대 교통허브로 대표적인 랜드마크 중 하나로 꼽힌다. 프랜차이즈 상가들이 다수 입점해 복합센터로 운영되고 있다. 과거 현지 철도공사 암트랙이 본사 건물로 사용되기도 했다. 올해 초부터 다올운용이 해당 역사 운영주체 SPC를 100% 갖고 있다.

운영상 문제가 생긴 건 코로나19 영향이 컸다. 코로나19 확산에 따른 사회적 거리두기와 원격 근무가 본격화한 데다 이커머스가 자리잡자 역사 방문객이 급감, 급기야 차주가 지난해 디폴트 상태에 빠졌다. 차주인 애쉬케나지는 2007년 미국 정부 측과 2084년까지 장기 임대차 계약을 체결, 역사 운영주체 SPC를 소유하고 있었다.

애쉬케나지가 디폴트 상태에 빠지자 현지 부동산 운용사 SL그린이 특별 서비스 업체(Special Servicer) 지위를 획득해 선순위 권리를 확보했다. 특별 서비스 업체는 부실 자산을 처분하고 관리하는 주체다. SL그린은 차주의 기존 채무 관계를 일괄 정리하고자 했다. 중순위 채권을 보유하고 있던 다올운용은 자칫 투자금을 날릴 위기에 처했다.

다올운용은 지난해 타사의 미국 라스베이거스 더 드루(The Drew) 호텔 투자 건이 캐피탈 콜에 실패해 원금 손실을 낸 사례를 포함해 다양한 시나리오를 검토, 투자자 설득에 나섰다. 결국 올 초 3억2000만 달러를 추가 투자 받아 선순위 채권을 인수, 역사 운영 주체인 SPC 지분 전량을 넘겨받았다. 소동은 일단락되는 듯했지만 올해 초 암트랙이 강제수용권을 행사하면서 다른 분쟁이 불거졌다. 미국 연방 규정은 암트랙에 철도 운영에 필요한 경우 강제수용권을 행사할 권리를 부여하고 있다.


암트랙 측은 해당 역사 중앙 홀 확장과 지하 터널 수리가 필요하다고 주장하고 있다는 전언이다. 암트랙이 유니언스테이션 인수를 위해 제시한 가격은 2억5000만 달러. 다올운용 측이 지금까지 투입한 원금과 이자 합계 4억5000만 달러의 절반 수준임과 동시에 올해 초 가치평가로 받은 7억 달러 밸류에도 한참 못 미치는 금액이다.

시장은 암트랙이 정부 측 설득을 위해 일단 적은 가격을 써냈다고 보고 있다. 다올운용은 암트랙 측이 제기한 가격이 현재 시가를 감안하지 않았다는 점을 주장하면서 법정 대응을 준비하고 있는 상황. 다올운용은 암트랙 측에 인수가를 5억 달러 수준으로 늘리면 운영권을 넘겨주겠다고 제안했고, 현재 암트랙은 해당 제안을 검토하고 있다.

그런데 이 시점에서 애쉬케나지가 다시 모습을 드러냈다. 암트랙이 올 초 강제수용권을 선언했을 당시 SPC 지분을 갖고 있었던 점을 들어 매매 딜이 성사될 경우 수익의 절반 이상을 본인 몫이라고 주장하기 시작했다. 다올운용 측 입장에선 암트랙과 애쉬케나지 등 두 곳과 동시에 소송전을 전개하지 않으면 안 되는 상황이다.

다올운용은 원리금 상환을 최우선 목표로 설정하고 애쉬케나지에 원금과 이자를 더한 4억5000만 달러 회수에 그간 무형의 운영 피해 금액을 합쳐 손해배상을 청구하는 한편, 암트랙 측에는 해당 자산의 시가 평가와 공탁금 확대를 주장하고 있다는 설명이다. 다올운용 관계자는 "소송전이 장기화하는 것이 가장 큰 리스크"라고 말했다.

다올운용 측이 강조하는 소송전의 핵심은 자산 가치의 시가 평가다. 다올운용은 올해 초 부동산 운영업체 웨스트필드로부터 추가 투자를 제안받았는데 당시 웨스트필드 역시 해당 자산에 대해 7억 달러 수준 밸류를 적용했다. 코로나19 여파에 따라 자산 가격이 펀드 설정 당시 10억 달러에서 30% 정도 하락한 것으로 책정했다는 설명이다.

해당 펀드 투자기간은 10년으로 설정돼 당장 환매중지 등과 같은 상황은 일어나지 않을 개연성이 클 것으로 보인다. 다올운용 관계자는 "어떻게 해서든 캐피탈 게인을 얻어 엑시트할 수 있도록 다양한 사례들을 검토하면서 대응하고 있다"며 "감평 문제가 가장 큰 이슈로, 7억 달러 이상 평가 받은 증거들은 다양하게 존재한다"고 말했다.