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부동산 디벨로퍼 '혹한기' 대책 [thebell desk]

신민규 건설부동산부 차장공개 2022-10-24 07:56:19

이 기사는 2022년 10월 21일 08:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 개발시장에 연일 곡소리가 흘러나오고 있다. 대형 건설사 PF ABCP 금리가 두배로 치솟아도 시장에서 읽어주지 않는다는 얘기가 심심찮게 들린다. 모기업을 통해 대규모 자금동원에 나선 곳도 이미 나타났다.

개발업계 전문가들이 정말 이런 위기가 올지 몰랐을까. 부동산 시장에 대한 과열 경고음은 사실 수년전부터 제기됐다. 이를 무시한채 높은 가격에 땅을 사들였고 개발을 강행했다가 발이 묶였을 뿐이다.

자금력 측면에서 부동산 디벨로퍼는 열세다. 건설사는 모기업이라는 비빌 언덕이라도 있지만 독립 디벨로퍼는 개발사업 하나가 잘못되면 문을 닫아야 할 수도 있다. 이미 금융권에선 찬바람이 분지 오래됐다.

혹한기에는 다른 먹거리가 필요하다. 분양사업처럼 화려하진 않더라도 꾸준한 수익원이 있어야 날이 풀릴 때까지 버틸 수 있다.

'준공후 임대운영'하는 개발방식은 요즘같은 시기에 들여다볼 가치가 있다. 분양으로 바로 내다팔지 않고 월세를 받으면서 각종 서비스를 제공해 수익을 창출하는 것을 말한다. 단순 임대사업자를 넘어 적극적인 공간관리를 통해 부가가치를 창출하는 개념이다. 초기 구태의연한 서비스 위주였는데 이제는 트렌드에 맞게 상당히 세분화됐다.

그동안 돈이 안된다고 무시받던 시장이지만 업황이 위축되다보니 하나둘씩 관심을 가지는 곳이 늘었다. 신영, KT에스테이트, SK디앤디를 비롯해 HDC현대산업개발과 같은 대형사가 선제적으로 나서면서 주목도가 높아졌다. 신생기업 중에선 유니언플레이스처럼 디벨로퍼와 운영(오퍼레이터) 역할을 병행한다는 뜻의 '디벨로퍼레이터' 개념을 구축한 곳도 생겼다.

최근까지 공급된 하이엔드 개발상품은 임대까지는 아니지만 전문 운영사를 통한 주거서비스가 상당히 강화된 특징이 있다. 초기 비싸게 팔아먹기 위한 수단으로 치부되기도 했지만 주거 서비스에 대한 수요자의 높은 호응 덕에 빠르게 안착했다. 하이엔드가 아닌 기업형 민간임대주택 상품에서도 하나둘씩 성공사례가 나오기 시작했다. 디벨로퍼가 개발 후 운영하는 포트폴리오를 구축하는 것이 먼 얘기는 아닌 셈이다.

이제는 주거상품의 미래를 새로운 시각에서 바라볼 때가 왔다. 분양을 통해 개발이익을 환수하는 구조에만 열을 올리면 지금과 같은 개발 위기는 언제든 재발할 수 있다. 국내 디벨로퍼가 선진국처럼 한단계 전진해보길 기대해본다.
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