이 기사는 2025년 03월 26일 07시00분 thebell에 표출된 기사입니다

대신파이낸셜그룹 본사 사옥을 기초자산으로 하는 대신밸류리츠가 수익률을 제고했다. 당초 5% 후반 수준의 연환산 운영배당률이 제시됐으나 최종적으로는 6.37%로 수익성이 개선됐다. 개선된 수익성을 바탕으로 프리IPO를 마무리한 대신밸류리츠는 오는 6월 유가증권시장(코스피)의 문을 두드릴 예정이다.

26일 업계에 따르면 대신밸류리츠의 프리IPO(사모모집 유상증자) 납입절차가 이날 마무리됐다. 모집액은 전환사채 포함 2024억원으로 한국투자증권과 KB증권, 이지스자산운용 등이 참여한 것으로 알려졌다.

대신밸류리츠는 서울특별시 중구 삼일대로 343에 위치한 대신파이낸셜그룹 본사 사옥 '대신343'을 기초자산으로 하는 리츠다. 2017년 6월 준공된 대신343은 2991.5㎡ 부지에 연면적 5만3369.3㎡, 지하 7층~지상 26층 규모로 조성된 A급 오피스다. 용적률은 1199.75%, 건페율은 59.35%를 적용받았다.

기초자산 편입을 위해 모집되는 에퀴티 규모는 총 2989억원이다. 이 가운데 965억원이 IPO를 통해 모집된다. 프리IPO로는 1484억원이 조달됐고 나머지 540억원은 리츠가 발행한 전환사채(CB)를 대신파이낸셜그룹이 인수하는 형태로 조달된다. 발행된 전환사채는 IPO 시점에 맞춰 보통주로 전환될 예정이다.

대신밸류리츠 프리IPO 흥행의 일등공신은 제고된 수익률이다. 당초 대신밸류리츠는 연환산 기준 5.97% 수준의 운영배당률을 목표로 했다. 일각에서는 이를 두고 6%를 하회하는 운영배당률이 매력적이지 않다는 의견도 제기됐다.

이에 리츠 자산관리회사(AMC)를 맡은 대신자산신탁은 연환산 운영배당률을 6.37%로 개선했다. 매각 예상가를 포함한 전체배당률은 14.1%에 달한다. 수익성이 개선된 덕분에 쉽지 않을 것으로 보였던 대신밸류리츠의 프리IPO가 흥행할 수 있었던 셈이다.

그룹본사 사옥이 기초자산이라는 점도 기관투자자들의 투심을 자극했다. 본사사옥은 임차인 리스크로부터 사실상 자유롭기 때문에 다수의 투자자가 스폰서리츠의 기초자산으로 선호하는 자산이다. 하지만 상징성 등의 문제로 인해 대부분의 스폰서리츠들은 본사사옥을 리츠의 기초자산으로 편입시키지 않고 있다.

그간 국내 스폰서리츠 중 그룹사 사옥을 기초자산으로 하고 있는 리츠는 SK그룹 통합사옥인 서린빌딩을 보유하고 있는 SK리츠가 유일했다. 하지만 대신밸류리츠가 대신343을 기초자산으로 편입하면서 국내 2번째 그룹사 사옥 리츠라는 타이틀을 획득하게 됐다.

대신밸류리츠의 경우 대신파이낸셜그룹 계열사인 대신프라퍼티가 최대 10년(7+3년)간 마스터리스 계약을 체결하고 자산을 운용한다. 일반관리비와 수도광열비, 수선유지비 등 일체를 임차인이 부담하는 트리플넷 조건이다.

프리IPO와 전환사채 발행이 마무리되면서 대신밸류리츠는 이제 코스피 입성만을 남겨두고 있다. 이르면 내달 중 증권신고서를 제출하고 본격적인 IPO 절차에 돌입할 것으로 전망된다. 상장 목표시점은 2025년 6월로 설정됐다.

IPO 주관사단은 아직 미정이다. 다만 한국투자증권과 KB증권 등이 프리IPO 단계에서 투자한 것으로 알려진 만큼 이들 증권사가 IPO 주관사단에 참여할 것으로 예상된다.