이 기사는 2025년 04월 29일 15시56분 thebell에 표출된 기사입니다

홈플러스를 기초자산으로 삼고 있는 부동산 펀드들이 운용에 어려움이 가중되고 있다. 홈플러스의 갑작스런 법정관리 여파로 책임임차 기간을 비롯해 임대료까지 변동성 리스크가 가중되고 있는 실정이다. 연장선에서 최근 관련 펀드의 감사보고서도 '의견거절'이 이어지고 있다.

29일 금융투자업계에 따르면 이지스코어리테일부동산투자신탁126호에 대한 감사결과가 나왔다. 최근 제16기(2024년 9월 1일~2025년 2월 28일) 회계감사가 진행됐고 감사를 맡은 회계법인은 의견거절로 결론을 내렸다.

의견거절 사유는 책임임차인인 홈플러스의 법정관리다. 홈플러스가 법정관리에 돌입하면서 해당 자산에 대한 공정가치 평가가 제대로 이뤄질 수 없다는 게 골자다. 회생절차가 자산에 어느정도 영향을 미치지는 가늠하기 어렵고, 향후 불확실성 역시 가중되고 있는 상황이라는 점이 고려된 결과로 풀이된다.

홈플러스가 법정관리에 돌입하면서 당장 임대료 지급에 자칠이 불거질 가능성이 생겼다고 보면 된다. 홈플러스의 대외 신인도 하락으로 영업력이 동반 하락하게 된다. 실제 최근 홈플러스는 물동량 수급에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해진다. 수익성 악화로 이어지게 될 가능성이 높은 상황으로 이어지고 있는 셈이다. 결국 임대료 조정을 요구할 가능성이 있다. 기본적으로 임대료를 배당재원으로 삼고 있다.

담보대출의 기초가 된 자산가치 역시 담보력이 축소됐다. 제대로 평가가 이뤄지지 않고 있다. 자산가치 하락은 담보인정비율(LTV) 하락으로 이어지게 된다. 담보대출에 대한 EOD(기한이익상실) 트리거가 발동될 수 있는 상황이 만들어진 셈이다. 불확실성이 한층 확대되고 있는 형국인 셈이다.

이지스자산운용은 앞서 이지스코어리테일부동산투자신탁126호를 통해 홈플러스 전주 효자점을 인수했다. 거래금액은 1823억원이다. 세부적으로 보면 건물이 983억원, 토지가 839억원으로 평가됐다. 당시 이지스자산운용은 공모를 통해 에쿼티 투자자를 모았다. 리테일 채널로 KB국민은행과 KB증권, 한화투자증권 등 3개사가 동원됐다. 이렇게 모인 에퀴티는 667억원이었다. 나머지는 담보대출로 충당했다. 담보대출은 선순위 825억과 후순위 250억원 등으로 구성됐다. 매입 후 만기가 도래하면서 현재는 삼성생명과 SBI저축은행, 농협은행 등으로 대주단이 구성돼 있다.

그간 이지스자산운용은 매각을 통해 엑시트를 추진했지만, 상황이 여의치 않았다. 갑자기 창궐한 코로나19 여파로 리테일 시장이 침체됐다. 오프라인보다는 비대면을 선호하면서 온라인을 통한 소비패턴이 주류가 됐다. 홈플러스의 매력도가 하락했고 결국 매각이 무산됐다. 수차례 만기 연장을 통해 심폐소생을 이어나가고 있는 상황에서 법정관리 이슈까지 터지면서 투자금 회수에 난관이 이어지고 있다.

동일한 이유로 홈플러스를 운용하고 있는 부동산 펀드에 대한 어려움이 가중되고 있모습이다. 이지스자산운용 외에 최근 같은 이유로 유경PSG운용의 홈플러스 펀드도 감사의견 거절을 받았다. 유경PSG자산운용은 공모펀드인 유경공모부동산투자신탁제3호를 통해 △울산점 △구미광평점 △시화점 등 홈플러스 3개점포를 매입했다. 유경PSG운용도 마찬가지로 투자금 회수에 차질이 빚어지고 있는 실정이다.