이 기사는 2009년 10월 14일 17:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산금융시장이 발전하기 위해서는 개발형 신탁 도입 등 시공사의 부담을 완화할 수 있는 방안들이 조속히 마련돼야 한다는 주장이 나왔다.

김성환 한국투자증권 프로젝트금융본부장(상무)은 14일 더벨(thebell)이 주최한 '2009 건설부동산 포럼-금융환경 변화와 건설사의 대응전략’ 주제발표를 통해 “시공사 우발채무 감소를 위해 프로젝트금융투자회사(PFV)와 부동산보장가액보험(AVI)을 활용하고, 부동산신탁을 통한 유동화를 모색할 필요가 있다”고 밝혔다.

김 본부장은 " 한국형 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 시행사 부실 → 대주의 사업 리스크 노출 → 시공사 신용공여 → 시공사 우발채무 증대 → 전체 사업장 위험 확대의 악순화 고리가 이어지고 있다"고 설명했다.

그는 “자본력이 취약한 시행사의 난립으로 사업 리스크가 시공사에 그대로 전이되고 있다”며 “이 같은 위험이 해당 건설사가 보유하고 사업장으로 확대돼 국내 부동산금융 시장 전반을 위협하고 있다”고 분석했다.

김 본부장은 우선 현재 소수의 금융회사들이 참여하는 자금 조달 구조를 자산유동화증권(ABS), 자산담보부기업어음(ABCP) 등을 통해 다수의 개인 투자자들이 참여할 수 있는 기회를 확대해야 한다고 주장했다. 자금 조달 과정에서 선후순위를 둔다면 시공사의 우발채무도 분산될 것이란 지적이다.

또한 개발사업에 참여하는 재무적 투자자(FI)가 에쿼티 투자 비중을 늘릴 경우 시공사의 신용보강 부담을 줄일 수 있다고 강조했다.

김 본부장은 “금융회사가 참여하는 프로젝트 금융투자회사의 경우 시공사가 투자한 지분에 해당하는 보증 의무를 부담, 우발채무 분산효과를 거둘 수 있다”고 말했다.

그는 또 재무구조가 탄탄한 신탁회사가 개발 사업에 진출하면 시공사 지급보증 부담이 대폭 줄어들 것으로 내다봤다. 신탁사회가 사업 주체가 될 경우 미분양 적체에 따른 건설사 우발채무 현실화를 사전에 차단할 수 있다는 설명이다.

◇다음은 김성환 한국투자증권 프로젝트금융본부장의 주제발표 전문이다.

마지막에 발표하는 게 좋은 것인지, 나쁜 것인지 잘 모르겠지만 이로운 점이 있다. 앞서 발표 한 내용과 중복되는 부분은 넘어가겠다.

오늘 포럼이 적절한 시기에 이뤄졌다고 판단된다. 글로벌 금융위기를 맞은지 꼭 1년 지났고, 이미 정부는 출구전략에 대해 고민하고 있다. 시공사 입장에서 봤을 때는 지금 서울 수도권 일대 미분양이 많이 해소돼 가는 추세라 신규 수주에 더 관심이 많은 것 같다.

글로벌 금융위기 1년을 기점으로 부동산 정책과 시장, 자금조달 방법, PF시장 동향, 시공사 유형별 자금 조달 현황, PF시장 발전 방향에 대해 살펴보도록 하겠다.

금리 동향은 콜금리가 지난해 금융위기 직전에는 굉장히 높았지만 현재 2%대까지 내려왔다. 콜금리 하향에 따라 주택 금리도 많이 떨어졌다. 콜금리 변화는 부동산 시장과 주택 금리에 굉장히 큰 영향을 미친다. 작년 9월만 해도 회사채 신용등급 'BBB-' 건설사 조달 금리가 굉장히 높았다. 같은 시기 'AA-'등급은 8.56%로 스프레드가 꽤 벌어졌다

특히 최근 2~3개월 전에 스프레드 폭이 굉장히 증가했는데 이는 'BBB-'등급에 해당하는 시공사 금리는 큰 변화가 없는 가운데 우수 등급의 조달 금리가 내려왔다고 볼 수 있다.

정부 기관이나 채권 운용 부서는 국고채 3년 금리와 회사채 등급 'AA-'금리를 많이 비교한다. 작년 말 275bp정도 차이 났는데 올 7월 시점에서 살펴보면 132bp로 스프레드 폭이 상당히 감소했다. 그 정도로 시장이 많이 안정화 돼 가고 있다.

시장의 금리 변화에 따라서 부동산 시장도 안정화 될 것으로 본다. 시공사 관계자들이 향후 금리 변화가 어떻게 될 건가를 종종 물어온다. 금리 변화에 따라 신규 수주 자금 조달 방식을 결정하기 위해서다. 연초에 출구전략 논의가 논의되면서 금리가 많이 오르는 분위기였다. 그러나 지난주 금통위에서 '아직 출구전략이 시기상조다'라고 언급을 하면서 연말까지는 금리가 하향 안정세를 취할 것을 본다.

금융위기 1년 이후 정책적 부분에서 세제 감면 등의 규제 완화 이뤄졌다. 다주택 보유자에 양도소득세에 일반 세율이 적용됐고, 지방 미분양 매입시 2주택자 중과세가 배제됐다. 또 분양가를 10% 낮출 경우 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 상향조정했다.

금융위기 1년 간 아파트 가격을 살펴보면(2008년 12월 기준) 최근 서울과 수도권 지역을 중심으로 완만한 상승곡선을 보이고 있다. 미분양 아파트의 경우 민간 부문이 거의 주를 이루고 있다. 2005년부터 8년간 지속적으로 증가했다. 그러다가 지난 7월 이후부터는 정부 세제 완화 등의 영향으로 소폭 감소 추이를 보이고 있다.

금융위기 1년 후 시장 변화 흐름을 살펴보겠다. 먼저 앞서 언급한 바와 같이 회사채 등급별 스프레드가 굉장히 확대됐다. 소위 말해 좋은 등급의 회사채는 낮은 금리를 유지한 반면 등급이 낮은 회사채 금리는 폭등했다. 결과적으로 일부 시공사들은 기업회생절차에 들어가게 됐다. 최근 들어서는 미분양 감소와 건설사들의 재무구조 개선 노력에 힘입어 일부 업체의 회사채가 소화되고 있다.

시공사들은 전통적으로 유상증자와 주식연계채권, 회사채 등을 통해 자금을 조달한다. 이와 별도로 개별 프로젝트 파이낸싱(PF)를 통해 자금을 마련하다. PF의 경우 개별 프로젝트에 의해서 자금을 조달하는 것이기 때문에 구조화가 상당히 용이하다. 부동산 개발금융 사업에서는 가장 좋은 방법이라고 할 수 있다.

PF시장은 매년 확대되고 있다. 2007년에는 전체 건설업계 PF 규모가 16조원(311건)에 달했다. 2008년에 약 7조정도로 급감했고, 올해 들어서도 2/4분기 6조5000억원 수준을 보이고 있다. 이런 추세라면 올 한해 PF금액은 10조원을 웃돌 것으로 보인다.

자산유동화증권(ABS) 발행은 2006년을 기점으로 사라져가는 추세다. 대신 규제가 덜한 자산담보부기업어음(ABCP) 발행이 증가했다. 지역별 신규 PF는 올 1월부터 9월까지 전국적으로 약 5조4000억정도의 PF가 이뤄졌는데 서울과 수도권일대에 집중돼있다.

끝으로 국내 PF 시장의 발전 방향에 대해 살펴보겠다. 한국에서 이뤄지고 있는 대부분의 개발사업이 시행사 자본 부실에서 기인한다. 시행사 자금으로 100% 토지 매입이 안되기 때문에 브릿지론을 통해 자금을 조달해야 하고, 이 과정에서 시공사 신용공여가 이뤄진다. 이는 곧 시공사 우발채무 증가로 이어진다. 결과적으로 시공사들은 금융위기나 외부충격이 있을 경우 거의 모둔 사업장이 위험에 노출된다.

시공사 리스크 분산 방안에 대해서는 먼저 투자자를 늘리고, 금융 구조를 다양화해야 한다. 유동화 증권이나 CP발행 등을 통해 다수의 투자자들을 모집할 경우 시공사 부담이 줄어들 것이다. 시공사뿐만 아니라 시행사, 금융회사들도 에쿼티 투자를 늘려야 한다. 자금 조달 과정에서 선후순위를 둔다면 시공사 부담이 어느 정도 완화될 것으로 본다.

프로젝트 금융투자회사(PFV) 활용도 검토해 볼만하다. 공모형 PFV는 여러 군데의 시행사들이 컨소시엄을 구성해 리스크를 분산하고, 재무적 투자자(FI)를 유치해 시공사가 위험 요인을 분산시킨다.

이밖에 부동산보장가액보상보험(AVI), 개발형 신탁 등을 통해 시공사 위험을 분산시킬 수 있다. 특히 개발형 신탁의 경우 자본력이 취약한 시행사를 대체할 수 있는 수단이 될 수 있다고