이 기사는 2009년 10월 14일 16:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

건설사의 일시적인 유동성 부족에 대비해 금융회사와 건설사, 사업 관계자 등이 출자해 '긴급지원펀드(안)'를 조성할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

또한 미분양 상품에 대한 세제감면 혜택을 확대하고, 국민주택기금을 활용해 건설사 중도금 대출을 활성화 할 필요가 있다는 의견도 나왔다.

이영일 신한은행 프로젝트금융부 부장은 14일 더벨(thebell)이 주최한 '2009 건설부동산 포럼 - 금융환경 변화와 건설사의 대응전략' 주제발표를 통해 "건설사 유동성지원을 위한 금융권의 역할은 △긴급지원펀드 조성 △미분양 유동화 상품의 세제 감면 △후분양제 도입 △재무적 투자자 육성 △중도금 대출 활성화 등이 있다"고 밝혔다.

이영일 부장은 금융위기가 발생했을 때 건설사에 긴급 자원을 지원해주는 펀드를 구성하자고 제안했다. 금융회사와 건설사 등의 시장 참여자가 자금 여유가 있거나 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으킬 때 마다 기금을 조성해둔다면 긴급 유동성 지원이 가능할 것이라고 강조했다.

그는 이어 “미분양 유동화 상품의 경우 운용 수익 대부분이 양도세와 법인세 등으로 빠져나가 건설사들로부터 헐값 매입을 부추기는 요인이 됐다”며 “관련 세제를 대폭 감면할 필요가 있다”고 지적했다.

이 부장은 분양시장 위축에 따른 건설사의 일시적인 유동성 해소 방안으로 후분양제 도입도 주장했다. 이를 위해 금융회사가 토지대 뿐 아니라 공사비까지 지원할 수 있도록 주택금융공사와 대한주택보증이 PF보증서 발급을 활성화 할 필요가 있다고 언급했다.

국민주택기금을 통해 서민들에게 중도금 대출을 지원할 필요성도 제기됐다. 이영일 부장은 "정부의 대출 규제로 지방의 주택 구매력이 크게 떨어진 상황"이라며 "은행 여신운용 정책에 영향을 덜 받는 국민주택기금을 활용할 경우 미분양 해소에 크게 기여할 것"이라고 말했다.

◇다음은 이영일 신한은행 프로젝트금융부 부장의 주제발표 전문이다.

건설사 유동성 지원의 금융권의 역할에 대해 말하겠다. 민감한 시기에 말하기는 부담스럽지만 평소 가지고 있던 생각과 일부 건설사들의 의견을 담아 말하겠다. 다만 이것은 신한은행을 중심으로 한 것임을 이해해 달라.

2007년부터 건설사의 미분양이 누적됐다. 신한은행 지난해 9월 리먼 브러더스 파산에 따른 글로벌 금융위기 이후 건설업계 유동성 지원에 총력을 기울였다. 올 들어 경기 회복세를 타고 건설업계 재무 건전성이 소복 개선되고 있는 것으로 평가된다.

지난 1년간 신한은행은 대주단 협약을 통해 건설업계 유동성을 지원했다. 대주단 협약이 2009년 은행 유동성 정책의 시발점이 됐다고 본다.

신한은행은 2008년 11월, 기업금융개선지원 본부를 개설해서 건설 부동산, 조선해운, 중소기업의 회생을 지원해 왔다. 현재 총 48명이 근무하고 있으며 워크아웃 및 유동성 위기업체를 실사하고, 구조조정을 지원하고 있다.

프로젝트 금융부 전담관리팀도 개설했다. 2008년 하반기부터 부동산 PF 현장 경험이 풍부한 5명의 전문팀을 구성했다. 전담관리팀은 워크아웃 플랜 수립과 고객 협의 과정에서 업체와 은행 심사부간 이견을 조율해 왔다.

동시에 건설사 유동성도 지원하고 있다. 워크아웃 중인 경남기업의 우량 사업장에 각각 150억원과 168억원의 공사비를 추가 대출해 사업을 종료시켰다. 베트남 하노이 랜드마크타워 현장에는 총 500억원의 자금을 지원해 정상적으로 공정이 이뤄지고 있다. 기타 다수의 사업장에 상환 스케줄을 조정하고 만기 연장을 통해 유동성 압박을 지원해왔다.

향후 건설사 유동성 지원 방안에 대해서도 말씀드리겠다. 우선 민간 주도의 해결 방안을 모색해야 한다. 또 세금 이슈도 해결해야 한다. 양도세와 법인세 등의 세부담으로 인해 민간자금의 유입이 쉽지 않았다. 이는 건설사로부터 미분양을 헐값으로 사들이도록 유도, 관련 유동화 상품 출시에 장애가 되고 있다. 실제로 신한은행의 경우 2008년 초에 세금 때문에 미분양 물량 매입을 포기한 바 있다.

건설사의 일시적인 유동성 위기에도 지속 가능한 사업 구조가 정착돼야 한다. 주택금융공사와 대한주택보증의 PF보증서 활성화 방안을 강구해야 한다. 그동안 심사가 너무 엄격해 보증서 활용이 어려웠다.

주택사업의 경우 시행과 시공이 결합돼 자금운용의 투명성이 미진했다. 이에 따라 시행사가 좋은 분양 실적을 거두고도 건설사 부도로 동반부실화 되는 사례가 속출했다. 개별사업과 건설사가 분리, 독립할 수 있는 구조를 만들어 줘야한다.

재무적 투자자의 육성과 더불어 디벨로퍼의 자기자본 확충도 필요하다. 그동안 다수의 소자본 디벨로퍼가 무리하게 레버리지를 일으켜 사업을 추진, 부동산 경기 침체시 디벨로퍼와 건설사, 금융회사의 동반부실을 초래했다.

따라서 디벨로퍼가 일정 규모 이상의 자기자본 투입해 개발 사업 이익을 향유할 뿐만 아니라 위험을 부담하는 구조로 개편해야 한다. 또 시행사업 역사가 짧은 국내 상황에서 대규모 자기자본 조달이 가능한 디벨로퍼는 제한적이다. 그래서 재무적 투자자를 육성해야 한다.

중도금 대출도 활성화해야 한다. 정부의 대출규제 요건이 까다롭다. 또 높은 대출금리로 인해 건설사와 수분양자들에게 적지 않은 부담이 되고 있다. 은행의 여신운용정책 변화에 영향이 적은 국민주택기금을 활용해야 한다. 주택금융공사의 중도금 대출지원프로그램도 활성화 할 필요가 있다.

건설업은 대규모 레버리지가 수반되는 개발 사업이 비중이 크다. 일부 사업장 부도시 건설업 잔반의 유동성에 문제가 생길 수 있다 . 따라서 건설협회 등 유관기관이 공동출자를 모색해야한다. 건설사들도 주거래은행을 통해 직접 금융시장을 접촉하는 게 일시적 유동성 해소에 도움이 될 것이다.

미분양 물건에 대해 할인분양을 하고 있지만 그보다는 유동화를 먼저 검토해야 한다. 입지가 좋은 강남의 미분양 물건을 할인하게 되면 건설사와 시공사 그리고 시행사의 신용에 영향을 미친다.