이 기사는 2009년 10월 14일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

미분양 아파트가 향후 수익을 창출할 수 있는 상품이 되기 위해서는 금융권이 대출투자자(Debt investor)가 아닌 자본투자자(Equity investor)로 나서야 한다는 주장이 제기됐다.

강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 14일 더벨(thebell)이 주최한 '2009 건설부동산 포럼 - 금융환경 변화와 건설사의 대응전략' 주제발표를 통해 "미분양 아파트 유동화 부진의 원인은 위험상품 투자자의 부재, 저금리 지속에 따른 자금 시장 호전, 과도한 시공사 부담, 정부 지원의 한계 등이 있다"고 밝혔다.

강 연구원은 국내 부동산금융 시장은 자본투자자(Equity investor) 보다는 대출투자자(Debt investor)가 대부분으로 다양한 상품을 만들어내는데 한계가 있다고 지적했다.

강 연구원은 이어 “전세 중심의 국내 주택시장은 고정적인 임대수익 확보가 어려워 투자자들이 시세차익을 통해 수익을 거둘 수밖에 없다"며 “위험을 합리적으로 측정하고 이를 감내할 자본투자가 자리 잡지 못하고 있다”고 설명했다.

결국 미분양 유동화가 대출투자 중심으로 이뤄지면서 상품의 다양성이 떨어지고 복잡해져 수익 창출을 가로막고 있다는 지적이다.

그는 또 "주관사 선정 공모에 상품 구조가 주요 평가항목으로 설정됨에 따라 시공사와 금융권간의 사전 조율에 한계가 있다"며 "건설사들의 요구를 수렴한 유동화 상품 출시가 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

강 연구원은 이어 펀드, 리츠, P-CBO 등의 다양한 형태로 선보이는 미분양 유동화 상품 구조가 시공사에 과도한 부담을 안기고 있다고 주장했다.

그는 “투자자가 운용 수입과 자본 이득을 통해 수익을 얻는 대신 이에 따른 리스크를 부담하는 것이 일반적이지만 대부분 미분양 유동화 상품이 일정 수익을 보장하고, 시공사가 위험을 떠안는 구조로 이뤄져 있다”고 설명했다.

강 연구원은 이에 대한 해결책으로 건설사 등급별로 금리를 차등화하고, 과도한 초기 부담금을 낮출 필요가 있다고 강조했다. 그는 또 장기적으로 미분양 아파트 입주민들의 불만을 최소화 할 수 있는 자금 조달 구조도 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

◇다음은 강민석 메리츠증권 부동산연구소 수석연구원의 주제발표 전문이다.

소중한 자리에 첫 발표를 맡아 영광스럽다. 발표 주제는 미분양 아파트 유동화 현황과 개선 방안이다.

지난해 주택시장이 급격히 움츠려들면서 미분양 아파트 해소방안이 사회적 이슈가 됐다. 오늘은 크게 네가지 주제를 가지고 말씀드리겠다. 미분양 아파트 유동화 필요성을 짚어보고, 미분양 적체가 얼마나 심각하게 진행되고 있는지, 상품의 문제점과 한계는 무엇인지 등을 살펴보겠다.

먼저 미분양 아파트 유동화 필요성에 대해 짚어 보겠다. 미분양 아파트는 건설업 특성상 발생할 수밖에 없다. 건설사들이 2000년대 이후 주택시장 호황과 맞물려 공급을 크게 늘렸고 어느 순간 수요를 초과해버렸다. 주택 착공부터 입주까지 상당한 시차가 있기 때문에 미분양 발생은 불가피하다.

특히 지난해 미분양 아파트가 16만5000가구에 육박하면서 유동화 필요성이 크게 대두됐다. 이에 따라 정부는 미분양 아파트 유동화를 위한 다양한 방안을 모색해왔다.

최근 미분양 아파트 적체의 특징은 대부분 물량이 민간에 집중돼 있다는 점이다. 미분양 아파트가 급증할 경우 사회적인 문제로까지 발생할 수밖에 없다. 미분양 적체의 가장 큰 페혜는 건설사들의 수익성을 떨어뜨려 재무건전성을 위협한다는 점이다. 신규 주택 건설도 급감할 수밖에 없다. 이는 곧바로 금융시장 위축으로 이어진다.

다행히 올해 들어 미분양 아파트는 정부 노력과 신규 분양 감소 여파로 소폭 감소 추세를 보이고 있다. 공급 유형별로는 공공보다는 민간 부문이 많고 비수도권 지역에 집중돼 있다. 또 전체 공급물량의 56%가 대형 주택이다. 그러나 미분양 아파트 적체가 단기적인 정부 정책만으로 해결되기 어려운 게 현실이다.

최근에 출시된 미분양 유동화 상품구조를 살펴보도록 하겠다. 미분양 유동화 상품이 활성화되기 위해서는 되려면 금융권 투자가 필수적으로 이뤄져야 한다. 대출투자자(Debt investor)보다는 에쿼티투자자(Equity investor)가 들어오는 게 적합하다. 자본투자자가 미분양 아파트를 싼 값에 사서 운용 하다가 일정 시간이 지난 이후에 시세차익을 남기고 파는 게 가장 좋다. 관건은 자금이 있어야 한다는 것이다. 국내에선 아직 자본투자가 활성화되지 않았다.

시공사들로부터 미분양 아파트 확보도 관건이다. 이를 위해 정부는 지난해 펀드, 리츠, P-CBO 등의 다양한 유동화 상품을 지원했다. 정부가 원금보장을 통해 건설사들의 신용을 보강했다. P-CBO는 원금 뿐만이 아니라 이자까지도 보장해주는 구조이다. 실제로 미분양 유동화 상품 중 가장 활발하게 진행이 되고 있다.

리츠 상품은 정부가 매입약정을 해주는 상품과 그렇지 않은 경우가 있다. 정부의 매입약정이 있는 경우 건설사들이 리츠에 미분양 매각 후 다시 되사올 수 있다. 약정이 없는 경우엔 원금과 이자를 시공사가 다 떠안아야 한다.

펀드는 지난 해 초에 시작했다. 투자자를 구하기 어렵고 할인 매입을 해야 하기 때문에 물량 확보에 쉽지 않다. 가장 초기에 시도됐지만 성과가 없었다.

상품마다 차이가 있긴 하지만 관건은 원금과 이자를 누가 보증해주느냐이다. 시공사들의 경우 주공이 매입보장약정을 제공한다고 해도 미분양 아파트를 계속 보유하고자 하는 경향을 띤다.

문제는 이같은 위험상품에 투자할 자금이 우리나라에는 아직 없다는 것이다. 결과적으로 일정기간 보유하고 운용을 통해 수익을 내고 판매하는 게 좋은데 그게 어렵다. 임대료 수준이 매매가에 비해 낮게 책정돼 있는 게 문제다. 결국 상품 운용비가 안 나온다.

또 지난해와 달리 올 들어 시장 여건이 바뀌었다는 것도 문제다. 현재로서는 건설사들의 자금 여건이 호전되고 있다. 특히 미분양 아파트를 대거 보유한 대형 건설사들의 자금 여건이 좋아졌다.

다음은 정부 지원의 문제다. 정부가 미분양 유동화와 관련해 정확히 어느 선까지 지원해주고 반대급부를 받아야 하는지 불분명하다. 투자자가 얼마나 많은 리스크를 안느냐에 따라 수익이 결정되는데 이 부분에 대해서 정부의 간섭이 어렵다. 결국 구조가 단순화될 수밖에 없다. 정부지원이 있기는 하지만 상품 다양화로 이어지지 못한다.

동시에 주택가격이 올라도 분양가격을 마음대로 조정할 수 없다. 시장이 좋을 땐 높게 받고 여건이 나빠지면 싸게 팔아야 하는데 그게 쉽지 않다.

장기적으로는 미분양 유동화를 통해 수익창출이 가능한 상품 구조를 만드는 것이 숙제이다. 결국 이는 건설업계 재무건전성 확보에 도움이 될 것으로 본다. 현재 나온 상품들은 건설사들에게 큰 도움이 되지 못하고 있다.

시공사 등급별로 초기 부담금을 차등화하고, 조달 금리도 일반 담보 대출 금리보다 낮춰야한다. 이런 것들이 개선 돼야만 미분양 유동화가 활성화 될 수 있다. 그러다보니 결국 자금이 급박한 회사들이 참여하지만 우량 건설사들은 참여를 꺼리고 있다.

이를 위해서는 금융권의 접근 방식이 바뀌어야 한다. 또 정부 투자기관이 좀 유연해질 필요가 있다. 미분양펀드 금융 주관사 공모 과정에서 여러 가지 문제점이 노출됐다. 공모 기간 너무 짧았고, 시공사와 주관사간 의견 조율도 쉽지 않았다. 그러다보니 주관사 선정 이후 다시 시공사와 협의를 해야 하는 번거로움이 있었다.

건설사들의 요구를 충족시킬 수 있는 좀 더 유연한 상품 구조가 나와야 한다. 또 무조건 세제 혜택을 달라고 할 수는 없지만 일부 보완책이 필요하다. 이는 장기적으로는 안정적인 미분양 유동화 상품이 나오는데 보탬이 될 것이다.