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증권사 '부동산 PF' 규제…활로는 해외대체투자? 고강도 규제책에 속도조절 무게…대안처도 리스크 관리 필요

양정우 기자공개 2020-01-20 14:04:59

이 기사는 2020년 01월 16일 16:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

금융 당국이 국내 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 강도높은 규제를 가하면서 '풍선 효과'의 방향에 귀추가 주목된다. 무엇보다 저금리 기조 속 공격적으로 뛰어든 해외대체투자에 한번 더 가속 페달을 밟을 것으로 전망된다. 그간 전통 자본시장의 수익률 저하와 국내 부동산 PF의 포화 상태는 증권사의 해외대체투자를 부추겨 왔다.

하지만 해외대체투자 역시 선제적인 리스크 관리가 필요하다는 진단이 주를 이룬다. 증권사뿐 아니라 국내 금융권이 해외대체투자에 적극 나서면서 경쟁이 심화돼 왔기 때문이다. 과도한 물량 다툼에 따른 미매각 리스크와 함께 고위험 익스포져의 비중도 크다는 평가가 잇따른다.

◇금융 당국, 부동산 PF 옥죄기…해외대체투자 대안으로 부각

지난해 말 금융위원회는 전방위적 규제 대책을 담은 부동산 PF 익스포져 관리 방안을 발표했다. 본래 부동산 PF는 대형 프로젝트의 적재적소에 시중 자금을 배분하는 역할을 수행한다.

하지만 부동산 PF의 규모가 과도하게 커지면 선제적으로 관리에 나설 필요가 있다. 과거 저축은행의 PF 대출 사태에서 혹독한 대가를 치뤘듯이 부동산 PF는 시장 여건에 따라 대규모 부실로 되돌아올 수 있기 때문이다. 지난해 상반기 말 기준 증권사의 부동산 PF 채무보증은 26조2000억원(2013년 말 10조6000억원)에 달하고 있다. 금융 당국이 모니터링 수준을 넘어 구체적 대책을 내놓은 이유다.

고강도 규제안의 면면을 살펴보면 증권사는 부동산 PF 사업의 속도를 점차 조절할 수밖에 없다. △자기자본 대비 부동산 채무보증 한도를 100%로 설정 △부동산PF 채무보증에 대한 신용위험액 산정시 위험값을 18%로 상향 △조정유동성비율이 100% 미만으로 하락시 리스크 점검 등 옥죄기의 정도가 강력하다.

문제는 부동산 PF를 대체할 수익원이 마땅치 않다는 점이다. 금융 당국은 증권사의 재원이 중견·중소 기업 쪽으로 흘러가기를 원하지만 쉽지 않은 선택이다. 그보다 근래 들어 힘을 쏟고 있는 해외대체투자에 박차를 가할 것이라는 전망이 지배적이다. 해외 부동산의 경우 4~8% 대의 중·고금리를 기대하고 투자에 나선 상품이 적지 않다.

국내 증권사의 해외대체투자 규모는 폭발적으로 성장하고 있다. 저금리 기조 속에서 주식과 채권시장의 수익률이 저조한 가운데 국내 부동산 시장까지 과열 양상을 보이기 때문이다. 해외대체투자펀드(지난해 8월 기준 총 104조원) 규모는 수년 새 연간 40%에 가까운 성장률을 기록하고 있다. 여기에 부동산 PF 규제에 따른 풍선 효과까지 가세할 것으로 관측되는 셈이다.


◇과열 조짐 해외대체도 마찬가지…경쟁 심화로 미매각 리스크 점증

하지만 해외대체투자 역시 과열 조짐이 엿보인다. 증권사는 물론 금융 당국에서 선제적으로 리스크 관리에 나서야 한다는 진단이 잇따른다. 부동산 PF의 리스크를 피해 자금이 집중될 유망 투자처도 안전 지대는 아닌 셈이다.

무엇보다 부동산과 인프라 등 대체투자는 자산의 특성상 투자 규모가 거액이다. 대형 증권사가 아닐 경우 해외대체투자 몇 건만으로도 상당한 익스포져에 노출될 수 있다. 국내 증권사가 오랜 기간 역량을 다진 게 아닌 터라 북미와 유럽 지역 부동산과 인프라 등으로 포트폴리오가 쏠린 것도 리스크 요인이다. 특정 자산에 집중된 포트폴리오는 리스크 헤지라는 대체투자의 묘미를 살리지 못하고 위기 상황에서 큰 손실로 돌아올 수 있다.

증권업계의 경쟁 과열로 미매각 리스크도 점차 커지고 있다는 평가다. 국내 증권사가 해외대체투자를 확대할수록 셀다운(Sell-down) 재고 물량도 쌓여갈 수밖에 없다. 자칫 투자자가 확정되지 않은 채 과도한 물량을 인수하면 해외대체투자의 잠재 위험을 고스란히 떠안아야 한다.

신용평가업계는 국내 증권사가 단행한 해외대체투자의 경우 고위험 익스포져의 비중이 높은 것으로 파악하고 있다. 시장 관계자는 "주요 증권사의 해외대체투자에서 지분성 투자와 후순위 투자의 비중이 절반을 넘어서고 있다"고 말했다.
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