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[부동산 운용사 열전]엠플러스, 계열사 출자 블라인드펀드 ‘터닝포인트’②군인공제회 등 800억 규모 1호 블라인드펀드 올해 청산…추가 출시 ‘박차’

이민호 기자공개 2020-08-06 13:15:53

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 08월 04일 13:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

엠플러스자산운용은 2015년 군인공제회 자회사 편입 직후 계열사로부터 자금을 모은 블라인드펀드를 설정하며 퀀텀점프의 계기를 마련했다. 1호 블라인드펀드는 올해 투자금을 모두 회수하며 청산을 완료했고 2호 블라인드펀드도 회수 작업을 진행 중이다. 엠플러스자산운용은 코어(Core) 전략 중심의 부동산 딜을 프로젝트펀드로 지속적으로 설정하면서 대출형 블라인드펀드 추가 출시에도 속도를 낼 방침이다.

코어 전략 중심…군인공제회 자회사 편입전 성장 ‘지지부진’

금융투자협회 통계에 따르면 지난해말 엠플러스자산운용의 전체 펀드설정액은 1조1584억원이다. 엠플러스자산운용은 기존 군인공제회-대한토지신탁-엠플러스자산운용에서 2015년 12월 군인공제회-엠플러스자산운용으로 지배구조를 변경하면서 본격적인 운용규모 확대에 나섰다. 2015년말 3653억원이었던 전체 펀드설정액은 1년 만인 2016년말 9021억원으로 급증했다. 2017년부터는 1조1000억원대를 유지하고 있다.

부동산펀드 설정액 확대와 함께 2016년 5월 신규사업으로 시작한 특별자산펀드 설정액도 꾸준히 증가했다. 부동산펀드 설정액은 2015년말 3653억원에서 지난해말 8242억원으로 증가했는데 특히 2016년 한 해 동안 4783억원 크게 늘었다. 특별자산펀드 설정액은 매년 꾸준히 늘어 지난해말 3191억원을 기록했다. 엠플러스자산운용은 해외인프라펀드, 기후펀드, 항공기펀드 등을 특별자산펀드로 운용하고 있다.


엠플러스자산운용은 실물을 인수하는 임대형과 프로젝트파이낸싱(PF) 등에 자금을 공급하는 대출형 등 유형의 부동산펀드를 주로 설정하고 있으며 특히 핵심지역 우량물건을 매입해 운용기간 동안 임대료를 수취하고 만기에 이르러 매각차익도 노리는 코어 전략의 임대형 펀드의 비중이 높다.

엠플러스자산운용은 2009년 3월 SK건설 관훈동 사옥을 매입하며 부동산 투자의 시작을 알렸고 그해 10월에는 상암IT타워도 인수했다. 이후 2011년까지 부동산펀드 설정액 증가가 다소 주춤했던 엠플러스자산운용은 2012년 6월 하이트진로 서초동 사옥을 사들였다. 해당 물건은 2017년 4월 유경PSG자산운용에 큰 매각차익을 남기고 엑시트하며 부동산 투자업계에 엠플러스자산운용의 이름을 알리는 계기가 됐다. 2012년 11월에는 스카이파크호텔 동대문1 개발사업에 일부 자금을 대기도 했다.

2013년 12월에는 서초구 에이프로스퀘어 빌딩을 매입했으며 이 물건은 지난해 4월 마스턴투자운용에 넘기며 엑시트를 완료했다. 2015년 5월에는 서울 내곡점과 세종 고운점 등 이마트에브리데이 10개 점포를 편입하는 펀드를 설정하기도 했다.

◇지배구조 변경후 ‘환골탈태’…계열사 참여 블라인드펀드 '터닝포인트'

하지만 설립 7년이 경과한 2015년말 전체 펀드설정액이 3000억원을 겨우 넘길 정도로 투자성과가 지지부진했던 엠플러스자산운용은 2015년 12월 군인공제회의 완전자회사로 재편되면서 환골탈태에 성공했다. 군인공제회, 대한토지신탁, 한국캐피탈 등 계열사가 주요 출자자로 참여한 1호 블라인드펀드가 결정적인 터닝포인트가 됐다.

군인공제회를 포함한 계열사가 800억원을 출자해 2016년 4월 조성한 ‘엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁 3호’는 당시 인기를 구가하던 차입형토지신탁에 집중적으로 자금을 투입했다. 차입형토지신탁은 부동산신탁사가 개발사업을 주도하는 형태다. 이 펀드는 하남시 덕풍동 아파트, 안산시 사동 주상복합, 김해시 주촌면 아파트 등 3개 개발사업에 토지매입비와 초기 사업비 대출을 실행했고 올해 6월 투자금 회수를 모두 완료하며 청산됐다.

2017년 11월에는 2호 블라인드펀드도 설정했다. 1호 블라인드펀드와 마찬가지로 군인공제회를 중심으로 계열사 자금을 모은 910억원 규모 ‘엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁 10호’는 서초동 임대아파트와 수유동 임대아파트 등 차입형토지신탁 형태의 2개 개발사업에 자금을 투입했다. 엠플러스자산운용은 1·2호 블라인드펀드의 성공적인 트랙레코드를 바탕으로 3호 블라인드펀드 조성도 추진할 방침이다.

지난해와 올해도 임대형 프로젝트펀드 중심의 부동산펀드 설정은 활발히 진행됐다. 지난해 몰오브광양과 안성시 죽산물류센터를 사들였고 올해는 아스테리움용산을 매입했다. 이외에 구의동 웰츠타워를 인수하는 SK디앤디 리츠(REITs)의 에쿼티에 투자하는 펀드를 설정하기도 했다.

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