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마스턴운용, 역삼 홍은빌딩 매입…'밸류애드' 전략 주목 '센터포인트 강남'으로 이름 변경…30년된 노후 빌딩, 추후 개발 가능성

고진영 기자공개 2020-09-15 13:22:18

이 기사는 2020년 09월 11일 15:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 강남역사거리 부근의 ‘홍은빌딩’을 사들였다. 소형 법무법인들이 주로 세들어 있는 노후 빌딩이다. 마스턴투자운용은 빌딩이름을 센터포인트 강남으로 변경할 계획이다. 빌딩이 준공 뒤 30년이 됐다는 점을 감안하면 리모델링 등 밸류애드 전략을 염두에 둔 투자로 보인다.

11일 투자운용업계에 따르면 마스턴자산운용은 서울 강남구 역삼동 824-22에 위치한 홍은빌딩에 대해 최근 매입작업을 마쳤다. 매도인은 ㈜범주해운, 거래가는 600억원이다.

홍은빌딩은 연면적 2만8706.8m², 지하 7층~지상 14층 규모다. 여러 법무법인 및 세무법인, 락토메이슨, 청인인베스트먼트 등이 건물을 빌려쓰고 있다.


건물의 새 이름으로 붙을 ‘센터포인트’는 마스턴투자운용이 만든 오피스 빌딩 브랜드다. 최근 대림산업이 신사옥으로 낙점한 게이트타워 빌딩을 마스턴투자운용이 펀드를 통해 인수할 때도 이름을 ‘센터포인트 돈의문’으로 변경했다. 이 건물은 6월 준공됐으며 연면적이 8만6267.77㎡(2만6096평)에 이른다.

이밖에 센터포인트 서초(옛 국제전자센터)는 2013년 매입해 작년 매각하면서 400억원의 시세차익을 확보했고 신도림 테크노마트의 사무동인 센터포인트 웨스트(옛 서부금융센터)의 경우 현재 매각작업이 진행 중이다.

특히 센터포인트 브랜드를 붙인 건물 중 가장 주목받는 투자사례는 센터포인트 광화문이다. 준공 2년 전인 2011년 마스턴투자운용이 리츠를 통해 선매입했는데 당시 시행사가 자금난에 처하는 등 투자 유치가 녹록지 않았다. 하지만 이런 상황에도 불구 마스턴투자운용이 준공 위험을 해소할 만한 투자구도를 짜 사업을 정상화시켰고 5년 뒤 성공적인 엑시트를 이뤄냈다.

당시 오피스 빌딩 거래 사상 단위면적당 최고가인 3.3㎡당 2606만원에 팔면서 매각 성과보수가 140억원에 달했다. 리츠 주주로 참여한 투자자들 역시 평균 20%를 웃도는 내부수익률(IRR)을 실현했다. 마스턴투자운용이 밸류애드 투자역량을 시장에서 인정받는 계기가 된 상징적 딜이었다.

홍은빌딩 역시 마스턴투자운용이 밸류에드 작업을 통해 차익 극대화를 노릴 가능성이 높다. 홍은빌딩이 1990년경 준공된 낡은 건물인 데다 매입하면서 PFV(프로젝트금융회)를 활용했다는 점도 이런 관측에 무게를 싣는다. PFV는 부동산개발 등을 효율적으로 추진하기 위해 한시적으로 운영하는 명목회사(페이퍼컴퍼니)다.

실제로 마스턴투자운용은 센터포인트 광화문 외에도 밸류애드 방식의 투자에 적극적인 모습을 보여왔다. 여의도 메리츠종금증권 제2사옥과 NH투자증권 사옥을 매입해 주거용 시설로 바꾸고 있고 작년 매입한 금강공업 사옥 역시 오피스텔 및 근린생활시설로 개발 중이다.

지난해 10월에는 강남역 인근의 서울빌딩도 매입해 주거시설로 다시 짓고 있는데 프리미엄 오피스텔이 건립될 것으로 전망된다. 이밖에 서초구 메트로 빌딩의 경우 당초 주거용 오피스텔로 개발하기 위해 2016년 말 PFV를 통해 매입했지만 작년 철거 도중에 매각해 투자금을 조기회수하기도 했다. 인수 의사를 내비친 SK디앤디가 제시한 가격이 매력적이었기 때문이다.

마스턴투자운용 관계자는 “홍은빌딩에 관련한 추후 전략에 대해서는 아직 논의단계라 구체적으로 밝히기 어렵다”고 말했다.
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