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JR글로벌리츠, '무담보' 공모채 기관 투심 향방은 국내 리츠 최초 무보증사채 도전…원격지 자산에 대한 의견차 존재

남준우 기자공개 2021-10-14 14:32:36

이 기사는 2021년 10월 13일 07:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

JR글로벌리츠가 국내 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 중 최초로 무보증사채를 발행한다. 발행일까지 시간이 남았지만 기관투자자 투심은 아직 오리무중이다. 원격지 자산에 대한 의견이 갈린 것으로 알려졌다.

◇JR글로벌리츠, 국내 최초 리츠 무보증사채 도전

JR글로벌리츠는 오는 29일을 납입일로 설정해 2년 단일물로 구성된 공모채 1300억원을 발행할 예정이다. 대표주관 업무는 삼성증권이 담당한다. 인수단은 KB증권, 유안타증권, 신영증권 등 세곳이 참여한다. 22일경 금융당국에 증권신고서를 제출할 예정이다.

국내 리츠 중 최초로 무보증사채 발행에 도전한다. 통상적으로 보유 자산을 담보로 공모채를 발행하는 기타 리츠와는 다르다. 2019년 국내 리츠 중 최초로 공모채를 발행한 롯데리츠와 지난 4월 공모채를 발행한 이리츠코크렙은 담보부사채를 발행했다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조(용어의 정의)에 의해 부동산투자회사는 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있다. 리츠는 2001년 4월 부동산투자회사법이 제정되면서 국내에 도입됐다.

JR글로벌리츠 역시 이를 활용해 앞선 이리츠코크렙처럼 수요예측 없이 공모채 발행에 도전한다. 사실상 사모채와 비슷한 형태의 발행이 가능하다. 다만 기관투자자 투심은 이전과 다른 것으로 알려졌다.

이리츠코크렙은 보유 자산을 사용해 지난 4월 3년물 담보부사채 1150억원을 발행했다. 나이스신용평가와 한국기업평가는 회사채 신용등급을 'A-, 안정적'으로 부여했다.

당시 이리츠코크렙은 투자자를 손쉽게 확보한 상태였다. 지분 75%를 보유 중인 이랜드리테일 효과가 컸다. 이랜드리테일이 책임임차 중인 5개 점포를 직·간접적으로 소유하고 있다. 이랜드리테일은 앞서 담보부사채 신용등급 AAA를 받은 이력이 있다.

담보 자산도 훌륭했다. NC백화점 야탑점을 담보로 설정했다. 이리츠코크렙의 신용등급은 BBB+였다. 다만 예상 회수율이 112~113%인 점과 이랜드리테일의 발행 이력 등을 감안해 두 신용평가사는 1노치(notch) 상향 조정했다.

이리츠코크렙 관계자는 "주요 임차인에 대한 신뢰가 굳건하고 담보 자산 가치가 훌륭해 투자자 모집에는 자신이 있었다"며 "초도 발행이라 등급민평보다 높기는 했지만 만족스러운 수준의 금리였다"고 밝혔다.

이리츠코크렙 담보부사채 발행 개요
출처 : 나이스신용평가

◇금리 4.05% 고정…최대 2000억 조달

반면 JR글로벌리츠의 첫 무보증사채에 대한 기관투자자 투심은 다소 갈린 것으로 알려졌다. 해외 원격지에 위치한 투자 자산에 대한 의견차가 있다는 평가다.

IB업계 관계자는 "해외 자산에 대한 기관투자자간의 의견차가 여전히 존재한다"며 "보유 자산에 대한 신뢰도가 있는 투자자도 있지만 국내에서 첫 해외 전문 리츠고 담보가 없는 무보증사채다보니 조심스럽게 접근하는 투자자도 있다"고 밝혔다.

JR글로벌리츠는 벨기에 브뤼쉘에 위치한 파이낸스 타워 컴플랙스(Finance Tower Complex)가 핵심 자산이다. 공모채로 조달한 자금도 뉴욕 맨해튼에 위치한 498-7번가 건물 편입에 사용한다. 투자자 모집 여부에 따라 최대 2000억원을 조달할 계획이다.

유사시 자산 처분 과정에서 비교적 장기간이 소요될 수 있다. 해외 법인과 선순위 대출 등 절차도 복잡할 수 있다. 이를 감안했을 때 보유 자산의 내재적 가치와 상관없이 실질적인 재무적 융통성에 다소 제약이 존재한다.

한국신용평가는 회사채 신용등급으로 'A-, 안정적', 나이스신용평가는 'BBB+, 안정적'을 부여했다. JR글로벌리츠는 등급 스플릿 상황을 타개하기 위해 금리를 비교적 높은 4.05%로 제시한 것으로 알려졌다.
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