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[증권사 부동산금융 전략 점검]신한금융투자, PI 시딩북 증액…컨버전 프로젝트 선별⑥700억 규모 확대 '공격행보'…죽전데이터센터·밀레니엄힐튼 우량 딜 지원

신민규 기자공개 2022-06-27 07:40:54

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 23일 14:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한금융투자는 올해 부동산 PI 투자 한도를 늘렸다. 외부 환경이 위축되긴 했지만 개발역량을 바탕으로 시딩북(Seeding Book)을 점진적으로 늘리는 계획을 세웠다.

주요 투자대상은 컨버전(용도변경) 관점에서 발굴하고 있다. 기존 공간을 트렌드에 맞게 용도 전환하는 과정에서 사업 주도권을 확보해 금융지원을 확대한다는 전략이다.

◇시장 위기 '역발상', 우량사업 PI 투자기조 유지

신한금융투자는 지난 4월 부동산 금융을 위한 PI(고유계정·자기자본) 한도를 300억원 증액했다. 지난해까지 400억원의 시딩북을 가지고 있었는데 총 700억원으로 늘렸다.

투자한도는 점진적으로 늘려나갈 방침이다. 단순 금융주관 외에 지분투자를 통해 사업 주도권을 확보해야 개발이익 공유가 가능하다고 본 것이다.

내부적으로 금융시장 외부환경이 위축된 점을 감안해 심사를 강화할 계획이긴 하지만 우량 사업지에 대한 투자기조는 유지할 전망이다. 이같은 기조를 바탕으로 부산 BIFC 금융단지 공모사업 PF, 남산 밀레니엄 힐튼 호텔 부지 개발사업, 서리풀 복합개발사업 등의 대형 사업에서PI 투자를 진행했다.

한해 목표수익 역시 연초 설정한 대로 유지할 예정이다. 목표수익을 보수정으로 조정하는 것보다 실질적인 대응전략이 더 중요하다고 판단했다.

김성준 신한금융투자 부동산금융본부장은 "상반기 대규모 도심 복합개발사업, 대형 데이터센터 개발사업 등 우량사업의 주선성과로 전년대비 높은 성장세를 보일 것"이라며 "다만 내년 목표 설정시에는 시장여건에 대한 고려가 필요할 것으로 판단된다"고 설명했다.

◇대형 시공사 공동참여, 인허가 리스크 상쇄

신한금융투자는 연초 이미 굵직한 사업 두건을 성사시키면서 화제를 모으기도 했다.

이지스자산운용이 지난해 인수한 서울역 밀레니엄 힐튼 호텔 부지를 담보로 토지담보대출 1조4400억원을 주관했다. 신한금융투자는 일부 지분투자도 병행했다. 조달자금 가운데 1조1000억원이 인수대금 납부에 쓰였고 나머지 자금을 공사비로 사용할 계획이다.

이번 개발은 호텔 철거 후 오피스 용도로 변경해야 한다는 점에서 인허가 난이도가 상당히 높은 사업장으로 구분된다. 인허가 기간이 길수록 대형 IB입장에서 자금회수가 지연돼 투자집행을 꺼리게 된다.

신한금융투자는 안전한 금융구조를 짜는데 역점을 뒀다. 선순위 8400억원, 중순위 4000억원, 후순위 2000억원 가운데 후순위 차입금에 대해 현대건설이 연대보증을 서면서 안정성을 강화했다. 향후 시공 역시 현대건설이 맡을 것이란 점에서 프로젝트파이낸싱(PF) 성사 가능성도 높이는 효과를 누렸다.

오피스 인허가의 경우 과거 개발경험을 감안할 때 리스크 통제가 가능할 것으로 내다봤다. 신한금융투자는 그동안 공평 15·16지구 및 공평 1·2·4지구, 세운지구내 도시환경정비사업을 이끌었다.

재개발 과정에서 문화재가 발굴됐는데 용적률과 고도제한에 인센티브를 받아 개발 물꼬를 튼 바 있다. 밀레니엄 힐튼 호텔 사업참여를 앞두고 과거 사업 파트너(설계사무소, 디벨로퍼)로부터 자문을 받기도 했다.

신한금융투자는 데이터센터 분야에서도 2020년부터 입지를 다져오고 있다. 퍼시픽자산운용이 개발중인 용인 죽전 망중립 하이퍼스케일 데이터센터 사업에 6280억원의 PF 주관을 맡았다. 일부 지분투자를 병행했다. 해당 사업은 연면적 9만9000㎡ 규모로 지난 3월 현대건설이 시공을 맡아 착공했다.

신한금융투자 부동산금융본부는 김성준 본부장이 맡고 있다. 김 본부장은 고려대 졸업 후 신한은행 부동산금융부에서 PF 업무를 맡았다. 신한금융투자에선 2020년부터 대체투자2본부를 이끌었다. 지난해 말 부동산금융본부 수장으로 낙점됐다.

상반기 딜을 포함해 그동안 남양주 화도 물류센터 개발사업(1050억원 PF), 안양 호계동 지식산업센터 개발사업(1460억원 PF), 세운 5-1구역 오피스 개발사업 (1700억원 브릿지론), 강릉 신라모노그램 복합리조트 개발사업(3600억원 PF) 등을 주관했다.
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