이 기사는 2024년 04월 11일 15:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

한샘이 상암동 본사 매각에 속도를 내고 있다. 최근 자산 인수 우선협상대상자로 그래비티자산운용을 선정했다. 한샘은 이번 거래로 2000억원 안팎의 매각 차익을 얻을 것으로 보인다.

거래가 최종 성사될 경우 한샘은 오는 6월 재무약정 테스트를 앞두고 유동성 측면에서 숨통을 틔우게 된다. 이번 우협 선정에서도 그래비티자산운용의 딜 클로징 역량이 주효했다는 평가다.

◇2022년부터 유동화 추진…매각가 3000억대 관측

11일 부동산투자업계에 따르면 지난 9일 한샘은 매각 자문사 에스원을 통해 그래비티자산운용에 한샘 상암 사옥 매각 우선협상대상자 선정 사실을 통보했다. 지난 1일 입찰 진행 후 일주일 만이다.

한샘 상암 사옥은 마포구 상암동 핵심 입지 오피스다. 6호선 디지털미디어시티역 도보 1분 거리에 위치한다. 연면적 6만6648.73㎡(2만161.24평), 지하 5층~지상 22층으로 이뤄졌다. 전용률은 54%다.

한샘은 김진태 전 대표 시절이던 2022년부터 상암 사옥 매각을 추진해 왔다. 당시 에비슨영과 주관 계약을 맺었지만 시장 악화로 성과를 내지 못했다. 올해 에스원과 손을 잡고 다시 상업용 부동산 시장에 노크했다.

당시 한샘은 잠재 매수자 측과 3700억원 수준에서 가격 협상을 진행한 것으로 알려졌다. 평당가로 환산하면 1800만원대다. 다만 2022년은 부동산 시장 호황기가 끝나고 침체가 시작될 무렵이라 매도자 측 눈높이가 고점이었을 때다. 이후 상업용 부동산 시장 내에서 가격 조정이 이뤄진 점을 고려하면 비슷하거나 낮은 수준에서 거래가 이뤄질 것으로 보인다.

지난해 새 주인을 찾은 상암동 한솔교육빌딩은 평당 1280만원 수준에서 거래됐다. 인트러스자산운용이 리츠 비히클(Vehicle)로 총 920억원을 투입해 인수했다. 전체 연면적 5만8970㎡(1만7840평)에서 거래 면적인 오피스 면적은 2만3740㎡(7180평)였다.

하지만 한솔교육빌딩은 오피스와 오피스텔 구분소유 건물이라 가격 저평가가 불가피한 자산이었다. 초역세권에 위치한 대형 오피스인 한샘 상암 사옥에 비해 입지나 규모면에서 차이가 나기도 한다.

그래비티자산운용이 평당 1500만~1800만원 사이의 가격을 제안했을 경우 전체 인수가는 3000억원에서 3600억원 정도에서 형성됐을 전망이다. 한샘이 가져가는 매각 차익은 최소 1500억원대에서 최대 2000억원대 수준이 된다. 한샘은 지난 2017년 팬텍으로부터 약 1500억원에 상암 사옥을 사들인 바 있다.
◇오는 6월 재무약정 테스트, 클로징 '총력'

그래비티자산운용의 딜 클로징 역량이 이번 우협 선정에 중요하게 작용했다는 평가다. 한샘은 오는 6월 인수금융 대주단의 재무약정 테스트를 앞두고 있다. 그전에 상암 사옥 매각이 성사되면 유동성 확보 측면에서 고평가를 받을 수 있게 된다.

그래비티자산운용은 올해 초 하나대체투자자산운용로부터 명동 티마크그랜드호텔을 인수하는 등 최근 국내 상업용 부동산 시장에서 활발한 움직임을 보이고 있다. 미국계 대체투자 운용사인 안젤로고든의 자금을 활용, 2282억원에 자산을 매입했다. 티마크그랜드호텔은 글로벌 호텔 체인인 IHG의 프리미엄 브랜드 보코호텔로 탈바꿈될 예정이다.

한샘은 현재 국내 사모펀드(PEF) 운용사인 IMM PE가 인수했다. 2021년 롯데그룹과 함께 경영권 지분 27.7%를 확보했다. 당시 대주단으로부터 8000억원 이상을 빌렸다. 이듬해 대주단으로부터 재무약정 테스트 면제권을 획득했는데 면제 기한이 오는 6월까지다.

한샘 관계자는 "자산 유동화에 대한 구체적인 계획은 미공개 중요 정보로 답변이 어렵다"며 "관련 사항에 대해 신중하게 의사결정을 내릴 예정"이라고 설명했다.