이 기사는 2024년 05월 02일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

아난티는 2006년 아난티 남해를 시작으로 2016년 아난티 가평, 2017년 아난티 부산(옛 아난티 힐튼 부산) 등을 연달아 성공시키며 럭셔리 리조트 리딩컴퍼니로 성장했다. 이후 리조트를 넘어 2022년 아난티 앳 강남, 2023년 아난티 앳 부산 등 호텔로까지 영역을 확장하며 덩치를 키웠다.

관전 포인트는 자금 출처다. 리조트와 호텔을 넘나드는 사업장을 구축하기 위해서 막대한 비용이 필요했다. 이때 아난티가 택한 방법은 전환사채(CB)와 대출이다. 자금조달로 레버리지를 극대화한 방식이다. 상황이 이렇다 보니 이자비용 부담도 매년 커지고 있다는 분석이다.

◇타인 자본으로 레버리지 극대화, CB로 CB '충당'

업계에 따르면 아난티의 연결기준 부채비율은 2022년 말 240%에서 지난해(2023년) 말 119%로 줄었다. 부산 오시리아에 위치한 '빌라쥬 드 아난티(PFV)'가 개장하면서 그간 부채로 반영됐던 분양선수금과 분양잔금이 매출로 전환했기 때문으로 분석된다. 국제회계기준(IFRS)에 따르면 분양매출의 경우 건물의 준공 전까지는 선수금으로 처리되고 준공 완료 시점에 매출로 전환·인식된다.


부채비율이 낮아지면서 재무건전성이 개선됐지만 또 다른 부담요소가 남아 있다. 바로 금융비용 증가다. 아난티는 리조트 건설 및 운영비용을 CB나 대출로 충당하며 레버리지를 극대화하는 전략을 취하고 있어서다.

아난티는 2004년 처음으로 무기명식 무담보 CB를 발행하기 시작했다. 2006년 아난티 남해 오픈을 준비하던 과정이다. 당시 첫 발행액은 10억원 규모로 작았다. 이후 한동안 발행하지 않다가 2018년을 기점으로 재가동했다. 빌라쥬 드 아난티 건설과 운영자금 마련을 위해 2018년 2회차 300억원, 3회차에 450억원어치를 발행했다. 이후 2021년에도 4회차 600억원, 5회차 300억원 규모로 각각 CB를 발행했다.

올해도 CB 발행이 연이어 이어질 것으로 분석된다. 2021년 발행한 3년물 CB 조기상환청구(풋옵션) 행사기일이 맞물리고 있기 때문이다. 투자자들이 낮은 주가를 이유로 주식으로 교환하지 않고 풋옵션을 행사하고 있는 만큼 CB로 CB를 막는 셈이다.

문제는 2021년 당시 표면이자율이 0%였지만 이제는 자본시장 분위기가 달라졌다는 점이다. 주가가 장기간 지지부진하면 투자자 입장에서 주식으로 바꿀 메리트가 크지 않아져서다. 이는 신규 CB 발행 시 이자율이 증가로 이어질 수 있는 요인이다.


◇분양금으로 영업자본 확보, 부동산 담보로 타인자본 활용

CB와 함께 단기차입금도 늘어나는 추세다. 지난해 말 기준 아난티의 단기차입금액(사모사채포함)은 1217억원 규모다. 2022년(541억원)대비 2배 이상 늘었다. 한국산업은행 등 금융기관으로부터 최소 5.2%에서 최대 7.6% 이율로 자금을 조달하고 있다.

이 과정에서 아난티는 1조원이 넘는 유형자산을 적극 활용하고 있다. 지난해(2023년) 말 기준 아난티의 유형자산은 1조3024억원으로 이중 토지는 4483억원, 건물은 6226억원 규모다. 이와 관련 아난티는 장부가액 8356억원에 달하는 부동산을 대출 담보로 제공한 상태다. 이만규 대표의 액션도 적극적이다. 이 대표는 대출 과정에서 금융기관에 연대보증하는 방식으로 자금조달에 힘을 보태고 있다.

활발한 자금조달로 이자비용이 가파르게 증가하고 있다는 점은 해결 과제다. 아난티의 이자비용은 2021년 130억원, 2022년 286억원, 지난해(2023년) 343억원으로 증가했다. 아난티의 실적이 분양매출에 의해 다소 들쑥날쑥한 점을 고려하면 올해 실질적인 금융비용 부담은 더욱 커질 것으로 관측된다. 실제 현대차증권은 올해 아난티 매출액 4240억원, 영업이익 950억원을 컨센서스를 내놓았다. 전년(2023년) 대비 매출액은 4000억원 이상, 영업이익은 1000억원 이상 감소한 수치다.

아난티 관계자는 "대출과 CB 등 타인자본을 활용하여 투자 위험을 분산하고 세금을 절감하고 레버리지 효과를 극대화하는 장점이 있다"면서 "외견상 금융비용이 높아 보일 수 있으나 자산규모가 지속적으로 성장하고 있기에 안정적인 구조로 개발 및 운영 중에 있다”고 말했다.