이 기사는 2025년 05월 15일 15시44분 thebell에 표출된 기사입니다

신한알파리츠가 BNK디지털타워 편입을 결정한 가운데 자금조달 구조에 관심이 쏠린다. 초기 에쿼티 투자금으로 1190억원이 필요하다. 여유현금 220억원을 투입하고 브릿지론으로 나머지 970억원을 마련한다는 계획이다.

연내 유상증자 계획은 없는 상태다. 다만 1년 뒤 브릿지론 만기가 돌아오면 후순위 담보대출 700억원을 더해 약 1670억을 상환한다는 계획을 세웠다. 이때 유상증자 규모를 최소화하기 위해 자산가치 재평가와 회사채 조달 등을 추진하고 있다.

◇3.3㎡당 4070만, 전체 4578억에 인수…총 투자금 5096억

신한리츠운용이 BNK디지털타워 인수를 위한 자(子)리츠 설립과 국토교통부 영업인가를 추진 중이다. 앞서 자산 매도자인 BNK자산운용은 지난 3월 중 신한리츠운용을 인수 우선협상대상자로 선정했다. 신한리츠운용은 다음달 중 딜 클로징을 계획 중이다.

인수 주체는 신한리츠운용이 신규 설립하는 자리츠다. 신한알파리츠가 투자할 예정이다. 신한알파리츠의 12번째 자산으로 담긴다. 강남업무지구(GBD)에 위치한 오피스는 총 3개로 늘어난다.

BNK디지털타워 인수 금액은 3.3㎡(평)당 4070만원이다. 연면적을 고려한 전체 자산가격은 4578억원이다. 여기에 취득부대비용 287억원, 예비비 230억원을 더한 자리츠의 총 투자금액은 5096억원이다.

자리츠는 임대보증금 106억원, 선순위 담보대출 3100억원, 후순위 담보대출 700억원, 에쿼티 1190억원으로 투자 구조를 짰다. 선순위 금리는 연 4.0%, 후순위 금리는 연 6.0% 수준에서 협상이 진행되고 있다.

신한알파리츠가 자리츠를 인수하기 위해선 에쿼티 1190억원이 필요하다. 보통주 220억원은 여유 현금으로 투입할 예정이다. 종류주 970억원은 브릿지론으로 조달한 뒤 1년 후 상환한다는 방침을 세웠다. 주식담보대출 또는 전자단기사채 발행을 검토 중이다.

연내 유상증자 계획은 없는 셈이다. 하지만 브릿지론 대출 만기가 돌아오는 1년 뒤에는 유상증자를 추진할 가능성이 있다. 이때 신한리츠운용은 후순위 담보대출 700억원을 함께 상환해 자리츠 담보대출비율(LTV)을 65%까지 떨어뜨린다는 계획이다.


◇CoC 5.8%, 주당배당금 1.1원 상승 효과

투자 1년 후 자리츠의 에쿼티 규모는 1890억원으로 증액된다. 선투자한 220억원을 제외하면 최대 1670억원을 추가 조달해야 된다는 의미다. 유상증자 부담을 최소화하기 위해 규모와 시점은 조율해 나갈 예정이다.

신한알파리츠는 자산가치 재평가를 추진하고 있다. 올해 초 법인세법 시행령 개정안이 시행되면서 가능해졌다. 자산가치 상승분이 반영되면 LTV 하락으로 추가 차입 여력이 생길 것으로 보인다. 유상증자 규모를 줄일 수 있게 된다는 의미다.

신한알파리츠의 자산 취득기준 LTV는 69.4%로 나타났다. 그레이츠 판교, 트윈시티 남산, 신한L타워 등의 오피스 가치가 취득 당시와 비교했을 때 대폭 상승했다. 이에 따라 자산가치 재평가 이후 신한리츠운용이 추정하는 LTV는 55%대다.

자산가치 재평가를 추진하면서 회사채 발행 근거도 마련했다. 신한알파리츠는 회사채 발행한도를 3500억원으로 정했다. 신한알파리츠의 현재 신용평가등급은 A-다. 추후 A0로 등급이 오르면 3년물 기준 3%대 조달이 가능할 전망이다.

신한알파리츠는 BNK디지털타워 편입으로 주당배당금이 연 1.1원 상승하는 효과를 얻을 수 있을 것으로 보고 있다. 자리츠의 현금환원수익률(CoC)은 5.8%다. 선순위 대출금리는 이보다 낮은 4.0% 수준이기 때문에 리츠 전체 배당에 기여가 기대된다.