이 기사는 2013년 03월 07일 16:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS리테일은 지난해 기업형슈퍼마켓(SSM)규제 속에서도 선방하며 수익성이 크게 향상됐다. 영업이익은 2011년 대비 50%이상 늘었으며, 영업이익률도 1%포인트 개선됐다. 특히 자회사로 분류된 '코크렙지스퀘어'와 연관된 임대수익이 영업이익 개선에 단단히 한 몫을 했다. 그러나 정작 이 회사는 자본잠식에 순적자만 내고 있는 상황이다.

GS리테일의 자회사는 편의점에 도시락을 제조해서 공급하는 ㈜후레쉬서브와 광고를 대행해주는 ㈜지에스넷비젼, 해외 자회사인 GS리테일 베트남과 부동산을 개발·임대하는 코크렙스퀘어(이하 '코크렙')가 있다. 실상 ㈜후레쉬서브와 ㈜지에스넷비젼은 GS리테일의 실적과 궤를 같이한다. GS리테일의 주된 사업인 편의점과 수퍼마켓에 상품을 공급하고 이들 광고를 전담하기 때문이다. 2007년 해외 진출의 교두보 마련을 위해 진출했던 베트남 지사는 적자이지만 사실상 적극적으로 사업을 전개하지는 않는 상황이다.


반면 코크렙지스퀘어의 재무상황은 언뜻 심상치 않아 보인다. 완전자본잠식에 매년 순손실을 기록하고 있다. 그러나 해답은 의외로 쉽게 찾을 수 있다. 업계 관계자는 "코크렙은 특수목적회사(SPC)로 일반 자회사와는 다르다"며 "회계기준 변경으로 연결기준 재무제표에 SPC가 반영되어 나타난 것 뿐"이라고 설명했다.

코크렙은 GS리테일이 부지를 보유한 평촌 상업지구에 복합 쇼핑몰을 건설하기 위해 만들어진 프로젝트금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle)다. PFV는 대형 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 명목 회사를 일컫는다. 쉽게 말해 GS리테일의 신용을 바탕으로 금융권에서 자금을 전액 '차입'해 부동산을 개발하고·관리하는 페이퍼컴퍼니인 셈이다. 그러다 보니 PFV 등록 요건인 최초 자본금 50억 원을 제외하곤 전부 부채로 계상된다. 특성상 자본잠식처럼 비춰질 수 밖에 없다.

GS리테일 관계자는 "PFV는 투자자에게 8%의 투자수익을 제공하는 금융상품과 같다"라며 "5년 후 엑시트할 목적으로 설립됐으며 명목상 주식을 발행하고 이사회가 존재하는 등 상법상 주식회사의 구조"라고 설명했다.

GS리테일은 코크렙으로부터 발생하는 부지의 임대료(지상권 사용료)를 수익으로 인식하고 건물에서 발생하는 임대료는 투자자에게 이자 형태로 배분해 준다. 코크렙의 지분은 실질적 투자자인 은행과 신탁이 전액 나눠가지고 있으며, GS리테일은 보유 지분이 없다. 그러나 코크렙은 실질적으로 GS리테일의 신용도를 기반으로 설립된 페이퍼컴퍼니인 만큼 GS리테일의 종속회사로 분류된다.

당초 해당 부지는 GS스퀘어(백화점)를 개발할 계획이었기 때문에 코크렙은 GS리테일과 20년 임대차 계약을 맺었다. 그러나 2010년 롯데쇼핑에 GS리테일의 마트와 백화점 사업 부문이 매각되면서 GS리테일은 롯데쇼핑에 쇼핑몰을 전전대 했다. GS리테일이 작년 한해 롯데쇼핑으로 부터 받은 임대수익은 302억 원에 달한다. 올해도 약 400억 원의 임대 수익이 가능할 전망이다. 현재 해당 쇼핑몰에선 롯데백화점이 영업을 하고 있다.

한 증권사 애널리스트는 "작년 롯데가 백화점 사업을 시작한 이후로 점점 더 투자부동산의 가치가 높아질 것"이라며 "GS리테일은 평촌 투자부동산을 5년 내에 매각할 계획"이라고 덧붙였다. 현재 GGS리테일 재무재표상 평촌점 부지의 장부가는 1836억 원이다. 이 애널리스트는 "2008년에 감정평가한 금액이므로 실제 매각가는 더 높을 것으로 보인다"고 전했다. 건물을 포함한 평촌점 투자부동산의 공정가치는 6500억 원에 달한다. 매각 차익은 계약 당시의 옵션에 따라 GS리테일과 투자자에게 배분된다.

또 다른 업계의 관계자 역시 "최근 경쟁 백화점들끼리 부동산을 두고 다투는 사례가 늘어나고 있어 5년 후 쇼핑몰 매각 작업이 무난하게 진행될 것으로 보인다"고 말했다. 언뜻보기에 자본잠식에 빠진 애물단지 자회사가 실상은 미래의 캐시카우인 셈이다.