이 기사는 2014년 05월 29일 17:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

8명의 목숨을 앗아갔음에도 불구 화재사고의 책임소재를 가리기 애매한 고양종합터미널의 소유 및 관리 구조가 관심이다. 도대체 터미널 건물은 누구 소유이고 이 터미널을 관리한 업체는 누구인지 등에 시선이 집중된다. 이 구조가 확실해 져야만 화재사고 피해자들에게 보상을 할 수 있다.

업계에서는 건물총괄관리 계약을 맺은 '쿠시먼'을 핵심회사로 거론하고 있다. 다만 건물 소유 펀드와 위탁관리업체간 구체적 계약관계가 드러나지 않아 아직까지는 누가 이 화재사고에서 책임을 져야하는 지 윤곽을 잡지 못하는 상황이다.

29일 관련업계에 따르면 고양종합터미널 소유 및 관리 사슬에는 총 3개의 업체가 등장한다. 맥쿼리, 쿠시먼앤웨이크필드(Cushman&Wakefield), 삼구INC다. 이들의 관계를 밝히면 이번 화재사고의 책임유무를 어느정도 가늠할 수 있다는 지적이다.

빌딩 소유자는 맥쿼리자산운용이다. 맥쿼리자산운용은 올해 3월 예금보험공사로부터 고양종합터미널을 인수해 오기 위해 다수의 기관투자가로부터 출자를 받아 사모펀드를 조성했다. 정확한 사모펀드명은 공개되지 않는다. 공모펀드와 달리 사모펀드는 공시의무가 없기 때문이다.


그러나 엄밀히 따지면 맥쿼리자산운용이 터미널 소유자라고 지칭하기 애매한 측면이 있다. 고양종합터미널을 인수한 사모펀드는 운용자(GP)와 투자자(LP)로 구분된다. 맥쿼리자산운용은 그 중 GP다. GP는 일반적으로 운용의 책임을 지고 투자수익률을 제고할 책임이 있으나 법적 소유관계의 주체가 되지 않는다. 개인 또는 법인이 빌딩을 소유하면 소유관계가 명확한 반면 펀드는 다수의 투자자로부터 자금을 출자받기 때문에 소유관계가 명확하지 않다.

그래서 다수의 빌딩투자 펀드는 빌딩 운영 업체를 지정하고 해당 운영업체에 빌딩 관리 및 보수 전권을 위탁한다.

맥쿼리자산운용은 이를 쿠시먼앤웨이크필드에 의뢰했다. 계약은 지난 3월에 이뤄진 것으로 확인됐다.

쿠시먼앤웨이크필드는 사실 세계 최대의 비상장 상업용 부동산 서비스 회사다. 전세계적으로 40억달러 이상의 자산을 운용 중이며, 빌딩 직접투자도 하지만 우리나라에선 주로 관리 사업에만 집중하는 것으로 알려졌다. 한국에는 2000년 지사가 설립됐다.

정확한 계약 내용은 알려지지 않았으나 맥쿼리자산운용은 건물관리 책임을 대부분 쿠시먼앤웨이크필드에 위임했던 것으로 보인다. 맥쿼리자산운용 관계자는 "조사 중인 사안으로 말하기가 조심스럽다"며 "맥쿼리는 금융회사이므로 (빌딩운영에 대해) 잘 몰라 쿠시먼에 총괄위임했다"고 말했다.

쿠시먼앤웨이크필드 관계자는 "건물주 대신 위탁운영만 하고 있다"며 "시설관리업체는 예보때부터 시설관리를 하던 삼구INC에서 하고 있었고 쿠시먼은 임대료 부과 등 큰 범위에서 자산관리만 해 왔다"고 말했다.

보통 빌딩관리 업체는 프로퍼티매니저(PM;Property Manager)와 퍼실리티매니저(FM;Facility Manager)로 구분된다. PM은 건물전체 총괄관리자이고, FM은 그 하위 개념의 시설관리자다. 쿠시먼앤웨이크필드는 PM이다. PM으로 선정된 업체는 재하청을 줘 FM 회사를 따로 선정하곤 한다. 맥쿼리자산운용은 쿠시먼앤웨이크필드와 PM 계약을 했고 쿠시먼앤웨이크필드는 별도의 FM을 선정해야 하는데, 이게 원활하지 않았다.

현재 시설관리 업체로 알려진 삼구INC는 과거 2012년부터 예금보험공사와 계약한 후 고양종합터미널 시설관리를 맡고 있었다. 그러나 소유주가 맥쿼리자산운용이 운용하는 펀드로 바뀐 이후 재계약에 실패했다. FM 선정 권한이 있는 쿠시먼앤웨이크필드가 재계약을 거부했고 다른 업체를 선정하기를 원했다. 대신 새로운 FM 업체를 선정하기 전까지만 삼구INC에 시설관리를 맡아달라고 했고 직원 월급 정도만 지불했던 것으로 확인된다.

고양종합터미널 한 관계자는 "미계약 상태에서 삼구INC가 시설관리를 해 왔다"며 "사실 대부분의 시설물 관리는 쿠시먼의 허락을 받아 관리가 이루어지므로 삼구INC가 독단적으로 시설물 보강 또는 보수 책임을 질 수가 없다"고 말했다.

삼구INC 관계자는 "책임을 질 부분이 있다면 책임을 질 것"이라면서도 "현장에서 일을 하던 임직원들은 사고 초기 적절한 대응을 했으면서도 불안에 떨고 있다"고 밝혔다.

삼구INC는 작년 매출액 2346억 원, 영업이익 44억 원에 이를 정도로 국내에서는 꽤 유명한 시설물 관리 업체다.

빌딩관리업계에서는 '삼중구조'로 이뤄진 이 같은 대형빌딩의 소유와 운영의 분리 구조 때문에 책임 소재를 가리기 어렵지만 대부분 PM과 건물 소유주가 사고의 책임을 지곤 한다고 입을 모은다. 다만 이번 고양종합터미널 사례에서는 실제 소유주가 다수의 투자자로 구성된 펀드이고, 건물관리 주체는 과도기적 상태였다는 점 때문에 누구의 책임인지를 규명하는 데 어려움을 겪을 것으로 전망하고 있다.