이 기사는 2016년 09월 20일 11:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 해외 부동산 투자 상품으로 베트남 랜드마크72 자산유동화증권(ABS)에 이어 미국 댈러스 오피스빌딩 펀드를 내놨다. 이 상품은 사모가 아닌 공모, 또 유동화가 아닌 상장펀드(예정)라는 점에서 베트남랜드마크72 ABS와는 다르다. 게다가 환율 변동에 대한 헤지를 하지 않았다는 점에서 부동산 뿐 아니라 달러 가치에 투자하는 상품이라는 특징이 있다.

PB를 포함한 전문가들은 이 펀드에 대해 대체로 긍정적이다. 개인이 크지 않은 돈으로 미국 부동산 펀드에 투자한다는 것 자체가 메리트다. 다만 상장 펀드이지만 만기가 긴 폐쇄형이라는 점, 환 오픈형 상품이라는 점, 또 부동산 가치에 대한 반영이 적절히 이뤄질지에 대한 의문 등 흥행을 위한 난제는 있다.

◇만기 폐쇄형 but 상장 계획…확실한 임차인

미래에셋자산운용은 지난 19일부터 오는 28일까지 미국 텍사스주 댈러스 소재 오피스 빌딩에 투자하는 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드'를 판매한다. 모집한도는 3000억 원으로 미래에셋증권과 미래에셋대우, 미래에셋생명 영업점을 통해 판매되고 있다.

이 펀드의 투자대상은 작년과 올해에 걸쳐 완공되는 신규 건물로 댈러스 지역 리차드슨(Richardson) 신도시의 씨티라인(Cityline) 복합단지에 위치한 오피스 빌딩 4개동이다. 이 빌딩은 스테이트팜이라는 미국 최대 보험사가 20년 이상 임대하기로 한 건물이다. 펀드의 만기 7년 6개월을 훌쩍 넘는 임대 기간이어서 공실 리스크가 사실상 없는 셈이다. 임대료도 연 2%씩 상승할 예정이다. 스테이트팜은 100여 년 역사의 북미 최대 손해보험사로 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 ‘AA' 신용 등급을 부여하고 있어 임차인 리스크도 상대적으로 낮다.

미래에셋은 "댈러스 오피스빌딩은 지난 2013년부터 생활과 업무, 여가 등 원스톱 라이프스타일 업무환경 조성을 위해 전략적으로 개발 중인 단지로 국제공항과 버스, 전철노선, 주요 고속도로와 인접해 접근성이 뛰어난 것으로 평가받는다"고 설명했다.

이 펀드는 기본적으로 오피스빌딩 임대료와 더불어 빌딩의 가치 상승에 투자하는 구조다. 임대 수익이 안정적이라는 점에서 다른 부동산 투자에 비해 리스크가 적다는 게 미래에셋의 설명이다.

이 펀드의 또 다른 특징은 만기가 7년 6개월로 길고 또 중간에 중도환매가 불가능한 폐쇄형 구조라는 점이다. 이같은 특징 때문에 투자자 입장에서는 유동성이 떨어질 수 있다. 이를 감안 미래에셋자산운용은 환금성과 유동성을 제공하기 위해 한국거래소에 설정 이후 90일 이내 상장할 예정이다. 맥쿼리인프라펀드와 맵스리얼티 등 일부 부동산펀드가 상장된 경우가 있다.

반면 펀드가 상장된다 하더라도 유동성 문제가 원천적으로 해결되지 못할 것이라는 지적도 있다. 상장 주식수가 적어 거래가 원활하지 못할 수 있어 상황에 따라 제값을 못 받고 정리를 해야하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

◇환 오픈형, 부동산 가치 반영 어려울수도

이 펀드의 가장 큰 특징은 바로 환헤지를 하지 않았다는 점이다. 대부분의 해외 대체 투자 상품이 환율을 고정시켜 놓는 경우가 많다는 점을 감안하면 이 펀드는 달러 가치에 대한 투자가 병행되는 상품이라 볼 수 있다.

전문가들도 달러 가치에 연동되는 구조의 펀드라는 점에 대해 나쁘지 않게 보고 있다. 미국의 금리 인상이 현실화하고 있는 상황인데다 투자 자산 다변화 측면에서 달러 자산 보유가 나쁘지 않다는 이유에서다.

증권사 한 PB는 "환율 변동에 오픈했다는 건 리스크인 동시에 기회가 될 수 있다"며 "최근 자산가들 사이에서 달러 자산 비중을 늘리려고 하고 있는데 미래에셋 댈러스 빌딩 투자 펀드는 이에 적합한 것 같다"고 말했다.

문제는 환율 움직임과 부동산 가격 움직임이 다를 수 있어 투자자 입장에서는 최적의 수익을 위한 타이밍을 잡기 어렵다는 점이다. 물론 환율이 유리하게 작용할 경우 펀드 가격에 모두 반영이 되겠지만 부동산 가격의 경우 실시간으로 펀드에 반영되지 않을 수 있기 때문이다. 댈러스 오피스빌딩에 대한 부동산 가격 산정은 1년에 한번씩 한다. 부동산의 경우 실제 매각이 되기 이전까지 가격 산정을 정확히 하는 게 어려워 상황에 따라 펀드 만기 전까지 부동산 가치 상승분이 반영되지 않을 수도 있다.

미래에셋은 "부동산 펀드는 일반 공모 펀드와 똑같이 펀드 내 자산의 가치평가를 통해 순자산을 산출하지만 부동산 펀드는 자산 변동이 거의 없고 평가 시 비용이 상당히 소요되기 때문에 1년에 한번 등 주기적인 텀을 두고 자산 평가를 실시한다"고 말했다.