이 기사는 2017년 02월 27일 14:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

올 상반기 부동산 공모펀드가 잇따라 시장에 나올 것으로 전망되면서 지난해 설정된 펀드들의 성과에도 관심이 모아진다. 작년 설정된 펀드의 성과는 앞으로 나오게될 상품들의 투자자 모집에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

작년에는 하나자산운용과 미래에셋자산운용에서 부동산 공모펀드를 각각 하나씩 출시했다. 두 펀드는 모두 책임 임대차 계약이 확정된 건물에 투자하고 있어 현재까지 비교적 높은 수익률을 기록하고 있는 것으로 분석된다.

◇하나티마크 펀드, 객실 예약률 낮지만 '최소보장임대료'로 수익

하나자산운용이 작년 7월 말 설정한 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호'는 국내에서 상당히 오랜만에 나온 부동산 공모펀드였다. 저금리 시대 연 6% 내외 수익률이 기대되는 상품에 개인투자자들의 뭉칫돈 600억 원이 한꺼번에 몰렸다.

27일 theWM에 따르면 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1 Class A'의 설정 이후 누적수익률은 3.46%다. 이 펀드는 하나투어 티마크호텔이 임차하는 호텔 건물을 사들였다. 티마크호텔로부터 매달 임대료를 받아 펀드 투자자들에게 수익금을 분배한다.


이 펀드가 최근 3개월동안 매월 거둬들인 수익금은 약 7억7500만 원이다. 실제로는 객실 예약률이 높지 않아 매월 4억8000만~6억5000만 원 가량의 임대수익이 발생했다. 그러나 하나자산운용과 티마크호텔 측이 최소보장임대료(MRG) 계약을 맺고 있어 임대료 이상의 수익을 투자자들에게 분배했다.

펀드 운용기간이 끝나는 2021년 7월까지 매월 비슷한 수준의 임대료가 보장된다. 매분기 지급되는 수익금을 받지 못할 가능성은 낮은 것으로 평가된다. 다만 객실 예약률이 더 하락하면 펀드 청산 전 건물을 매각할 때 부동산 가격이 떨어질 위험도 있다.

하나자산운용 관계자는 "10월부터는 중국인 관광객 유입 증가로 영업실적 개선세가 뚜렷해 평균 69% 수준의 가동률을 나타내고 있다"면서 "펀드 운용기간 중 책임임차인의 최소보장임대료 수취 구조를 바탕으로 호텔 영업환경 변화 영향을 최소화하고 있다"고 설명했다.

◇미래에셋, 수익률 3.67%…상업시설 공실률 낮추기에 주력

미래에셋자산운용이 작년 9월 출시한 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호'는 국내 설정된 첫 미국 부동산 공모펀드였다. 미국 보험사 스테이트팜과 책임 임대차 계약을 맺고 매년 2%씩 임대료를 인상한다는 조건을 달아뒀다. 안정적인 배당수익이 기대됨에 따라 미래에셋대우, 미래에셋생명에서 약 2500억 원 투자금이 몰렸다.

펀드 설정 이후 이날까지 누적수익률은 3.67%다. 펀드가 보유한 미국 댈러스 시티라인 내 오피스 빌딩 4개동과 부속건물 중 오피스 빌딩 4개동은 스테이트팜이 100% 임차했다. 이곳에서 sqf당 연평균 20달러 임대수익이 발생, 투자자 수익 분배금으로 지급되고 있다.


미래에셋자산운용 관계자는 "댈러스 지역의 빌딩 평균 임대료는 지난 2015년 3분기 이후 10% 이상 상승해 sqf당 29달러 가량"이라면서 "시장 공실률이 지속적인 하락세를 보여 현재 17.5% 수준을 나타내고 있다"고 말했다.

다만 스타벅스 등 상업시설로 채워진 부속건물은 작년 말 기준 40~50% 수준의 공실률을 기록 중이다. 미래에셋자산운용 관계자는 "총 펀드 자산의 6%에 해당되는 상업시설 잔여 공실에 대해 지속적인 임대 마케팅을 진행 중"이라고 설명했다.

이 펀드의 운용기간은 하나자산운용 펀드 보다 길어 오는 2024년 3월 운용이 종료된다. 스테이트팜과 20년 장기 임차계약을 맺고 있어 운용기간이 종료되기 전까지 수익 분배금이 지급될 예정이다. 다만 이 펀드 역시 빌딩을 매각할 때 작년 매입가 대비 높은 가격에 팔 수 있을지는 미지수로 남아있다는 평가다.