이 기사는 2019년 04월 29일 10:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신자산운용이 공모형 부동산펀드를 출시한다. 앞서 국내 부동산 개발사업장에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실시하는 공모펀드를 설정하기도 했다. 하지만 해외 실물 부동산에 투자하는 공모펀드를 조성한 건 이번이 처음이다. 투자대상은 일본 도쿄에 위치한 오피스빌딩이다.

29일 금융투자업계에 따르면 대신자산운용은 내달 13일 '대신Japan하임부동산투자신탁제3호'를 설정할 계획이다. 중도환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 만기는 3년이다. 이날부터 판매사인 대신증권, KB증권, 한화투자증권 등을 통해 투자자 모집에 돌입한다.

일본 도쿄도 시나가와구에 위치한 커낼사이드빌딩(출처 : 투자설명서)

부동산펀드가 편입하는 자산은 일본 도쿄도 시나가와구에 있는 커낼사이드(CANALSIDE) 빌딩이다. 지하 2층~지상 11층 높이로, 연면적은 4만4350.48㎡(1만3416평)에 달한다. 지상층은 오피스와 상가로, 지하층은 리테일과 주차장 창고 등으로 사용된다.

올해 초 이 빌딩의 임대율은 100%이며, 임대면적 중 96%를 파나소닉 컨슈머 마케팅(Panasonic Consumer Marketing)이 장기 임차하고 있다. 임차기간은 오는 2023년 12월 31일 종료된다. 파나소닉 컨슈머 마케팅은 파나소닉(글로벌 신용등급 S&P 'A-')의 100% 자회사로 파나소닉이 생산하는 가전 제품의 도매 업무를 주력사업으로 한다.

파나소닉 컨슈머 마케팅의 지난해 영업수익은 1조16억58 백만엔이다. 에어컨, 소형가전 제품 판매 증가에 힘입어 매년 안정적인 영업이익을 내고 있다. 작년 3월말 부채비율은 254.83%로 2017년 대비 증가했다. 이익잉여금 배당으로 자본이 감소한 영향이다. 또 무차입 기조를 유지하고 있어 재무안정성은 양호한 수준으로 평가된다.

대신자산운용은 커낼사이드빌딩의 월 임대료 1만2500엔을 오는 2020년 4 월 1일부터 평당 1만3500만원으로 상향 조정할 계획이다. 이 빌딩 평당 임대료가 주변 임대료 시세대비 저평가돼 있다는 판단이다. 다만 임차인과 책임임대차 계약을 맺고 있지는 않다.

대신Japan하임부동산펀드3호가 빌딩을 인수하는 금액은 약 2080억원(200억엔, 환율 10.4원/1엔 가정시)이다. 이는 감정평가액 2246억원(216 억엔) 대비 약 92% 수준으로 나타났다. 다만 매입부대비용 등을 모두 포함할 경우 총 인수금액은 2272억원(218.42억엔)에 달한다.

이 가운데 펀드를 통해 조달하는 금액은 800억원 가량이다. 대신자산운용도 자체자금 20억원을 펀드에 투자한다. 또 부동산 선순위 대출로 인수대금의 절반이상인 1456억원을 마련할 계획이다. 펀드 모집금액이 800억원을 미달하면 펀드 설정은 취소된다.

대신Japan하임부동산펀드3호는 합동회사 디에스커낼(DS Canal Gogo Kaisha)을 설립해 부동산을 인수한다. 다시 말해 커낼사이드빌딩을 직접 소유하지 않는다는 얘기다. 빌딩을 신탁사에 맡기고, 신탁사는 디에스커낼에 수익증서를 발행한다. 펀드는 계약을 맺고 디에스커낼에 투자를 실시하고, 반대급부로 이익금을 분배받는 구조다.

이같은 구조를 활용하면 일본 내 부동산투자시 세제혜택을 받을 수 있다. 부동산을 운용해 수익의 90% 이상을 배당으로 지출하면 펀드는 배당에 대해 비과세된다. 특히 배당세는 한일조세협약에 따라 이중과세를 금지하고 있기 때문에 국내에서 과세된다. 이 역시도 국내에서 감면 혜택을 받을 수 있다.

대신Japan하임부동산투자신탁제3호 투자구조