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하이트진로 서초사옥, 3년 만에 새 주인 찾는다 매각 주관사 선정 단계, 예상 매각가 2000억대…투자포인트 '장기 임차 계약'

고진영 기자공개 2020-01-14 08:18:36

이 기사는 2020년 01월 13일 08:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하이트진로 서초사옥이 매물로 나온다. 유경PSG자산운용이 부동산 펀드를 통해 건물을 매입한지 3년 만이다. 이 건물은 현재 하이트진로가 2032년까지 임대해 사용키로 하는 장기 임차계약을 맺은 상태다.

13일 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 하이트진로 서초사옥 매각을 위해 매각 주관사 선정에 나섰다. 최근 입찰제안요청서(RPF)를 발송했으며 CBRE코리아, 존스랑라살(JLL), 에비슨영코리아 등이 제안서를 냈다. 이번주 내로 결과가 나올 예정이다.

하이트진로 서초사옥은 당초 하이트진로가 소유하고 있었다. 그러나 2012년 맥주사업 부진으로 적자에 시달리면서 재무구조 개선을 위해 엠플러스자산운용 펀드에 매각했다. 거래가격은 1340억원, 하이트진로가 20년간 임대해 쓰기로 하고 우선매수권을 확보하는 세일앤리스백(Sale & Lease Back) 방식이었다. 하이트진로는 채무 변제에 쓸 현금을 최대한 많이 확보하기 위해 건물을 주변 시세보다 비싸게 파는 대신 장기 임차계약을 맺고 높은 임차료를 지급하기로 했다.


5년 만인 2017년 4월경 엠플러스운용은 펀드 만기로 다시 투자금 회수(엑시트)에 나섰다. 매각 입찰에는 베스타스자산운용, RG자산운용, 현대자산운용 등 7곳의 운용사들이 참가하며 흥행했다. 유경PSG자산운용이 최고가인 3.3㎡당 2200만원대, 총 매입금액 1810억원을 제시해 경쟁자들을 제치고 우선협상대상자가 됐다. 시세보다 적잖이 높은 가격이었다.

하이트진로에 우선매수권이 있었지만 이를 포기했기 때문에 유경PSG자산운용이 그대로 인수를 진행했다. 당시 유경PSG자산운용은 전체 매입대금에서 800억원가량을 공모형 부동산 펀드로 투자하고 나머지 1000억원 정도를 금융권 대출로 충당했다. 해당 부동산펀드인 '유경공모부동산투자신탁제1호'는 출시 하루만에 완판에 성공하기도 했다. 하이트진로가 오피스동 전체를 사용하고 있어 공실 위험이 낮은 점이 인기 요인으로 꼽혔다.

다만 다소 비쌌던 건물 매입가는 유경PSG자산운용이 이번에 성공적 투자 회수를 하는 데 부담 요인으로 꼽힌다. 오피스 상권으로 분류하기 어려운 서초 지역 부동산 시세를 고려하면 높은 차익을 얻기 쉽지 않을 수 있기 때문이다.

그러나 잔여 임대차 기간이 긴 만큼 투자 메리트는 여전히 높다는 평가가 우세하다. 매입 당시 유경PSG자산운용은 높은 수익률에도 불구하고 펀드 만기를 3년으로 짧게 설정했다. 안정적인 엑시트 가능성을 높이기 위해서였다. 실제 만기가 끝나가는 현재 하이트진로의 임차계약은 여전히 12년이 남아 있다.

부동산업계 관계자는 “하이트진로 서초사옥은 우량 임차인을 확보하고 있기 때문에 상당히 팔기 수월한 매물이고 투자자들 관심도 높을 것”이라며 “좀 더 지켜봐야겠지만 현재 이야기되는 매각가는 2000억원 이상으로 알고 있다”고 말했다.
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