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[부동산신탁사 경영분석]대신자산신탁, 관리형 토지신탁으로 사업 '발돋움'차입형 토지신탁 2년간 금지…대신증권 1000억 출자 덕 재무건전성 탄탄

이정완 기자공개 2020-03-06 08:00:54

이 기사는 2020년 03월 05일 16:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대신자산신탁은 이제 막 사업을 시작했다. 그래서 대신자산신탁이 보이는 실적과 재무건전성 지표에 큰 의미를 부여하기는 어렵다. 대신금융그룹은 증권사의 브로커리지 업무 너머 새로운 수익 창출 기회를 모색하기 위해 지난해 부동산전문 금융분야에 뛰어들었다. 아직 신생 신탁사이기에 제약이 많지만 대신자산신탁은 관리형 토지신탁 사업을 중심으로 회사를 키워나갈 계획을 세우고 있다.

대신자산신탁은 지난해 매출 23억원, 영업적자 23억원을 기록해 지난해 부동산신탁 시장에 진입한 기업 중에선 가장 좋은 실적을 기록했다. 지난해 대신자산신탁과 한국투자부동산신탁, 신영부동산신탁이 11곳이 과점하던 부동산신탁 시장에 새로 참여했다.

매출의 8억원은 수수료 수익에서 나왔다. 이중 7억원이 담보신탁이다. 담보신탁은 신탁계약을 통해 위탁자(채무자)로부터 부동산을 수탁해 우선수익자(채권자)에게 담보로 제공하고 자금을 대출 받는 상품이다. 세금과 수수료, 보수 등을 비교해보았을 때 담보신탁이 동일 조건 하 은행에서 대출 받는 것보다 유리해 관련 사업에서 소기의 성과를 달성할 수 있었다.

대신자산신탁은 신탁 분야에서 관리형 토지신탁과 담보부사채신탁을 주요 사업으로 진행할 계획이다. 대신자산신탁의 사업 계획 선택에는 불가피한 배경이 있다. 대신자산신탁을 비롯해 지난해 함께 사업을 시작한 신규 부동산신탁사는 2년간 차입형 토지신탁 사업을 영위할 수 없기 때문이다.

차입형 토지신탁 사업은 대형 신탁사의 대표 사업이다. 업계 1위 한국토지신탁과 그 뒤를 바짝 쫓는 한국자산신탁 등 다수의 부동산신탁사가 차입형 토지신탁으로 매출 규모를 키워왔다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달부터 사업추진까지 담당하는 고위험 고수익 사업이다. 신탁사가 시행사의 역할까지 담당하기 때문에 토지를 수탁해 직접 사업비를 조달한다. 그만큼 위험이 높기 때문에 다른 신탁상품과 달리 높은 보수를 자랑하지만 미분양 등의 사태가 발생하면 손해를 볼 수도 있다.

대신자산신탁 입장에서는 금융위원회로부터 인가 2년 후부터 차입형 토지신탁을 영위하는 것을 조건으로 신탁업 본인가를 승인 받으면서 담보신탁 등을 먼저 시작할 수밖에 없었다. 업계 관계자는 "차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 돈을 들여 개발까지 맡는 사업이기 때문에 신탁사의 부실화 위험이 크다"며 "신규 신탁사가 사업을 시작하는 단계에서 리스크가 높은 사업을 당국에서 허가하지 않았다"고 말했다.

부동산업계에서는 대신자산신탁이 관리형 토지신탁 사업을 키우기 위해 대신금융그룹 차원에서 자금을 조달하고 대신자산신탁은 사업 관리만 맡는 업무 분리가 이뤄질 것으로 전망하고 있다. 대신자산신탁은 관리형 토지신탁 사업 외에도 정비사업 등에서 사업 경험을 쌓는다는 전략이다. 도심공원 조성사업, 문화공간 제공사업, 가로주택 정비사업 등 도시 재생 사업과 장기 임대주택 사업에도 적극 나설 계획이다.

대신자산신탁은 부동산 개발과 리츠를 연계한 사업도 추진한다. 지난달 국토교통부로부터 리츠 AMC(Asset Management Company) 본인가를 취득하면서 공모리츠 시장에 뛰어들 예정이다. 아직 신탁업이 활발하지 못한 한계를 이겨내기 위해 민간 임대주택 리츠 상품을 빠른 시일 내로 선보이는 것을 목표로 하고 있다.

대신금융그룹은 작년 3월 부동산신탁사 설립을 위한 예비 인가를 얻었다. 지난해 7월 금융위원회로부터 부동산신탁업 본인가 승인을 얻으며 대신자산신탁은 본격적으로 사업을 시작했다. 대신자산신탁은 2009년 이후 10년만에 부동산신탁 신규승인을 받은 회사다. 비슷한 시기 사업을 준비한 한국투자부동산신탁과 신영부동산신탁이 지난해 10월 본인가 승인을 받고 영업을 시작한 것과 비교하면 1분기 더 빨랐다.


대신금융그룹은 부동산신탁 사업을 위해 대신증권이 1000억원을 출자해 지분 100%를 갖는 회사를 새로 만들었다. 대신자산신탁의 우수한 재무건전성도 이같은 영향이 컸다. 금융사의 재무건전성을 파악할 수 있는 영업용순자본비율(NCR)이 3000% 대를 기록 중이다. 금융당국은 NCR을 150% 이상으로 유지할 것을 요구한다. 금웅당국의 기준과 비교하면 대신자산신탁의 NCR은 압도적으로 높은 수준이다.

NCR은 영업용순자본을 총위험액으로 나눠 계산된 비율이다. 대신자산신탁은 사업을 시작한지 얼마 되지 않아 대차대조표상 순재산액 자체가 높았다. 순재산액은 영업용순자본을 구성하는 요소 중 하나다. 반대로 위험을 질 일은 적었다. 지난해 4분기 말 기준 순재산액은 967억원이었다. 대신증권이 출자한 1000억원에서 약간의 손실이 빠진 정도다. 대신자산신탁의 총위험액은 24억원이었다. NCR이 높을 수 밖에 없는 여건이다.
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