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[디벨로퍼 열전]인창개발, CJ 가양부지 '오피스타운' 개발 속도내나SPC 활용 대부분 대출 활용, 현대건설 지급보증 제공···인허가 착수 예정

이명관 기자공개 2020-03-11 13:25:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다

이 기사는 2020년 03월 10일 18:10 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 인창개발이 CJ 가양동 유휴부지 매입을 마무리하면서 청사진으로 내건 '오피스타운' 개발에 속도를 낼 전망이다. 인창개발은 지난달 말께 매입대금 전액을 치르고 소유권 이전을 마쳤다. 거래금액 1조500억원 전액 브릿지론(bridge loan) 성격의 PF 대출을 통해 마련했다. PF는 현대건설이 지급보증을 하면서 순조롭게 조성됐다.

◇SPC 활용 8925억 조달···현대건설 지급보증

10일 부동산업계에 따르면 인창개발이 지난달 말께 CJ 가양동 유휴부지 매입 잔금을 치르고 소유권 이전을 마쳤다. 인창개발은 소유권 이전을 마치고 하나자산신탁에 곧바로 담보신탁을 맡겼다. 신탁보수율은 0.01%로 총 15억원 수준이다.

인창개발은 우선협상대상자로 선정된 지 3달여 만에 거래를 종결지었다. 인창개발은 현대건설과 컨소시엄을 이뤄 작년 진행된 입찰에 참여했는데, 대상산업·포스코건설 컨소시엄, 디에스네트웍스·대우건설, 화이트코리아·GS건설, 신영, 현대엔지니어링 등과 경쟁을 벌였다. 인창개발 컨소시엄은 최고가인 1조500억원을 적어내 배타적 협상권을 부여받았다. 차순위인 대상산업·포스코건설 컨소시엄과는 500억원 가량 차이나는 액수다.

인창개발 사업 파트너인 현대건설의 도움 속에 순조롭게 개발부지 매입 자금을 조달했다. 1조500억원 중 9000억원 가량을 대출로 조달했다. 모두 특수목적법인(SPC)를 활용했다. 대출 실행을 위해 설립된 SPC는 비케이가양㈜, 엠에이가양㈜, 와이비가양(유), 클라우드제사차㈜ 등이다. 이들을 통해 조성한 대출은 8925억원이다. 이번에 조달한 자금은 개발에 앞서 부지 매입에만 활용하기 때문에 사실상 브릿지론 성격에 가깝다. 향후 착공에 앞서 본프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성할 예정인데, 이를 위해 3000억원에 이르는 추가 대출이 가능하도록 약정을 맺었다.

이번에 재원을 조달하는 데 가장 큰 역할을 한 것은 현대건설이다. 현대건설이 해당 대출에 대해서 전액 지급보증을 제공했기 때문이다. 추가 대출까지 고려해 현대건설이 인창개발에 제공한 지급보증 규모는 1조2000억원 선이다. 이는 자기자본 대비 18.81%에 해당하는 액수다. 이번 대규모 지급보증으로 현대건설의 PF관련 보증한도는 총 2조4180억원 수준으로 종전 대비 2배 가까이 불어났다. 미사용 한도도 5955억원으로 대폭 축소됐다.

부동산업계 관계자는 "사실상 현대건설의 신용도를 활용해 재원을 조달한 것이나 다름없다"며 "이에 등기상 1순위 수익권자로 현대건설의 이름이 올라있는 것"이라고 말했다. 등기상 1순위 수익권자는 현대건설로 수익권증서 총액은 1조4400억원에 이른다.


◇'오피스타운' 조성 청사진

인창개발이 개발부지 매입을 마무리한 만큼 조만간 인허가 작업에 나설 예정이다. 인허가는 주거시설이 아닌 상업시설을 건립을 기반으로 신청할 것으로 예상된다. 인창개발은 해당 부지를 활용해 '오피스타운' 조성을 목표로 하고 있다. 그동안 주로 주거시설 중심으로 개발 사업을 벌여왔던 만큼 새로운 도전에 나서는 셈이다.

이는 CJ 가양동 유휴부지 개발에 대한 시장의 예상과는 다른 방향이기도 하다. 앞서 CJ가양동 부지가 매물로 나왔을 때 시장에선 주거시설을 공급하는 방안을 중심으로 사업 타당성 검토를 했다. 해당 토지가 준공업지역에 속해 있어 온전히 주거시설로 만들기는 어렵다는 제약이 조건이 있었지만, 그럼에도 절반은 주거시설을 만들어야 수지타산이 맞다고 봤다.

인창개발이 오피스타운 조성으로 사업 방향을 잡은 것은 가양동 부지의 지리적 이점을 활용하기 위한 판단이 깔린 것으로 분석된다. 가양동 부지는 지하철9호선 양천향교역과 가까운 거리에 있어 교통이 편리한 편이다. 인근의 마곡도시개발지구도 가깝다는 장점도 있다.

부동산업계 관계자는 "인허가 절차는 시기를 가늠할 수 없다보니 구체적인 일정은 알기 어렵다"며 "주거시설이 아닌만큼 상대적으로 인허가를 얻어낼 가능성도 있다"고 말했다. 이어 "늦어도 오는 2021년에는 착공에 돌입할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

현대건설과 인창개발은 과거부터 협력해온 사업 파트너다. 파주 운정지구에 공동주택 2998가구 규모의 '힐스테이트 운정'을 비롯해 '현대지식산업센터 한강미사 1·2차'를 공급해 성공적으로 프로젝트를 마쳤다. 이 같은 인연을 토대로 이번 CJ 가양동 부지 입찰에 컨소시엄을 이뤄 참여했다.
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