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SK디앤디, '문래동 영시티' 리츠에 담는다 에쿼티 2350억·론 3000억 선, 공모 물량 미정···비주거 시장 확대 차원

이명관 기자공개 2020-03-25 08:13:51

이 기사는 2020년 03월 24일 16:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 문래동 영시티 매입을 위해 인수주체로 내세울 리츠 설립에 나섰다. 4월말 거래 종결을 목표로 재원 조달에 나설 예정이다. 이번 리츠는 오피스 자산을 담는 첫 번째다. 그동안 주거시설을 기초자산으로 하는 리츠가 대부분이었다. 전체 8개 리츠를 운용 중인데, 이중 7개가 주거시설이고 나머지 하나는 리테일이 기초자산이다.

◇리츠 영업인가 신청, 4월 말 클로징 예정

24일 부동산업계에 따르면 SK디앤디가 최근 국토교통부에 리츠 '영시티위탁관리부동산투자회사'에 대한 영업인가를 신청했다. 심사 기간은 약 한 달여다. 영시티 리츠는 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티를 매입하기 위해 설립됐다. 예정대로 일정이 진행된다면 오는 4월말께 매입 절차가 마무리될 전망이다.

SK디앤디는 NH투자증권과 컨소시엄을 이뤄 영시티 인수를 추진 중이다. SK디앤디 컨소시엄이 우선협상권을 확보하기까지 치열한 경쟁을 거쳤다. 지난달 11일 열린 영시티 입찰에 응찰한 투자자는 무려 15곳을 상회한다. 20곳에 이른다는 이야기까지 나왔다. 치열한 인수 경쟁 끝에 딜 종결성에서 좋은 평가를 받은 SK디앤디 컨소시엄은 다른 원매자들을 제쳤다. 특히 최고가를 제시했던 KB자산운용을 제치는 데 성공했다. 양측의 가격 차이는 300억원가량 났다.

SK디앤디 컨소시엄이 매도자 측에 제시한 인수구조를 살펴보면 우선 3.3㎡당 가격은 1800만원대다. 전체 연면적으로 고려하면 5000억원 중반대에 이르는 액수다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다.

투자수단(vehicle, 비히클)으로는 리츠를 활용한다. 여기에 SK디앤디와 NH투자증권이 에쿼티 출자를 한다. 특히 NH투자증권은 입찰에 참여할 때 이미 투자확약서(LOC)를 준비했다. 에쿼티 비중은 전체 투자액의 40%선인 2350억원이다. 이외 일부 부족분은 금융권 차입과 임대보증금을 통해 충당할 예정이다. 차입 규모는 3000억원 선 수준이다.

부동산업계 관계자는 "4월말 거래 종결을 목표로 매도자와 매수자 간 협의가 진행되고 있다"며 "리츠를 통해 재원을 조달할 예정인데, 에쿼티 중 일부는 공모를 통해 모으기로 했다"고 말했다.

◇주거시설 중심 리츠, 비주거 강화 포석

SK디앤디는 영시티 인수를 통해 주거시설 중심의 리츠 부문을 비주거시설로 확대한다는 계획이다. SK디앤디는 2017년 100% 자회사인 디앤디인베스트먼트를 설립해 리츠 시장에 발을 들여놨다. 이후 현재 운용 중인 리츠는 8개다.

세부적으로 살펴보면 △디디아이에스와이230(959억원) △디디아이에스씨57(675억원) △디디아이에스씨1338(1385억원) △디디아이에스씨(1134억원) △디디아이에스에스에이치큐(406억원) △디디아이레지덴셜제1호(1141억원) 등이다. 총 운용자산 규모는 5838억원이다.

초반에는 주로 주거시설 중심으로 사업을 벌였다. 총 8개의 리츠 중 주거시설을 기초자산으로 삼은 리츠는 7개에 달한다. 주로 임대주택 개발 사업이다. 임대주택 중에서도 1~2인 가구 중심의 상품에 주력하고 있다. 2018년 말 처음 서울 수유동에서 리츠를 활용한 임대사업에 진출한 것을 시작으로 현재 신촌, 서초 2곳 등지에서 2000여 가구 규모의 임대사업을 추진하고 있다.

현재 이 4개 사업지가 모두 착공에 들어갔으며 2021년 하반기에 완공돼 운영을 시작하게 된다. 이 밖에도 SK디앤디는 논현과 목동, 여의도 등지에서 리츠를 통한 임대사업을 추진할 예정이다. 이미 진행 중인 사업을 감안하면 4년 내로 최소 3000가구 이상의 임대주택을 운영하게 될 전망이다.

나머지 하나는 비주거시설로 리테일을 기초자산으로 삼았다. 2019년 7월 인수한 신사동 가로수길에 자리한 '자라홈(ZARA HOME)'빌딩'이 그것이다. 오피스 빌딩은 이번 영시티가 처음이다.

SK디앤디 관계자는 "그동안 임대주택 개발을 비롯해 주거시설 중심으로 리츠 사업을 벌여왔다"며 "영시티를 시작으로 차츰 비주거 시장으로 사업 영역을 확대해 나갈 예정"이라고 말했다.
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