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롯데리츠, '7782억' 리테일·물류 자산 편입 효과는 최대 15년 책임임차 조건, 연간 기대 임대수익 330억···재원 '주주배정 증자+담보대출' 활용

이명관 기자공개 2020-11-16 13:26:05

이 기사는 2020년 11월 13일 08:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

롯데리츠가 리테일과 물류센터를 추가로 편입해 몸집을 키운다. 편입자산 규모는 자그마치 8000억원에 육박한다. 이번에 추가로 자산이 편입되면 롯데리츠의 자산규모는 단번에 2조원을 넘어서게 된다. 리츠AMC인 롯데AMC의 시장 점유율도 단번에 '톱 5' 턱밑까지 추격하게 된다.

롯데리츠는 이번 자산 편입을 통해 안정적인 배당재원을 확보할 전망이다. 자산매입과 동시에 매도자인 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스와 책임임차 계약을 맺는다. 짧게는 7년, 길게는 15년짜리 계약이다. 이를 통해 예상되는 연간 임대료 수익인 330억원에 이른다.

◇롯데AMC 운용자산 2조 돌파, 5위권 추격

롯데리츠는 지난 12일 이사회를 열고 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스로부터 리테일 자산과 물류센터를 매입키로 의결했다. 세부적으로 살펴보면 리테일은 △롯데백화점 2개점(중동점, 안산점) △롯데마트 2개점(계양점, 춘천점) △프리미엄 아울렛 이천점 등 5개 점포다. 물류센터는 롯데마트몰 김포물류센터 1곳이다.

총 매매가격은 7782억원이다. 리테일의 가격은 6827억원이다. 중동점 1717억원, 안산점 986억원, 계양점 761억원, 춘천점 610억원, 이천점 2753억원 등이다. 김포물류센터의 가격은 955억원(토지 514억원, 건물 440억원)으로 책정됐다. 매각가격은 부동산투자법에 의거해 복수의 감정평가법인이 평가한 금액 중 낮은 금액으로 결정됐다. 감정평가는 대한감정평가법인과 나라감정평가법인이 맡았다.


주목할 점은 이번에 물류센터가 자산으로 편입된다는 점이다. 코로나19 이후 유통업 투심위축으로 직격탄을 맞은 롯데리츠가 포트폴리오 다변화에 나선 것으로 풀이된다. 물류센터는 언택트 시대와 맞물려 투자자들의 주목을 끌고 있는 자산이다.

롯데리츠는 이번 신규 자산매입으로 총 편입자산 규모가 단번 2조원을 넘어설 전망이다.앞서 롯데리츠는 백화점과 마트, 아울렛을 기초자산으로 설립됐다. 롯데백화점이 4개(강남점, 구리점, 광주점, 창원점), 롯데아울렛·마트(청주점, 율하점) 각각 2개, 롯데마트 의왕점, 장유점 등을 대상으로 삼았다. 종전 편입자산 규모는 1조5755억원 수준이었다. 이번 추가 자산편입이 마무리 되면 롯데리츠 규모는 2조3537억원으로 불어난다.

이번 자산편입으로 롯데리츠의 자산관리를 맡고 있는 롯데AMC의 시장 지위도 동반 상승하는 효과도 거둘 전망이다. 리츠AMC 시장은 최근 정부의 정책을 등에 엎고 호황기를 누리고 있다. 국내에 리츠(REITs)가 도입된 지 20여년이 흐른 가운데 시장 파이는 2002년 5000억원대에서 작년 50조원을 넘어섰다. 리츠AMC 수도 지속해서 늘고 있다. 현재 활동 중인 리츠AMC는 33개다. 예비인가 단계의 리츠AMC를 고려하면 그 수는 한층 늘어난다.

이 가운데 롯데AMC는 그룹 자산의 유동화를 목적으로 시장에 등장했다. 물론 운용중인 리츠도 롯데리츠가 전부다. 다만 워낙 편입자산 규모가 컸던 탓에 등장과 함께 곧바로 시장 점유율 10위안에 이름을 올렸다. 하지만 이후 변화가 없었던 탓에 상위권 도약에는 한계가 명확했다. 현재 톱티어로 분류되는 리츠AMC는 코람코자산신탁과 대한토지신탁, KB부동산신탁 등 3곳이다. 그 뒤를 제이알투자운용과 서울투자운용, 한국자산신탁 등이 쫓는 구도다.

그런데 롯데AMC가 롯데리츠의 몸집을 불리면서 리츠AMC 중위권 판도에 적잖은 변화가 예상된다. 일단 롯데AMC는 서울투자운용과 한국자산신탁을 제치고 6위로 올라서게 된다. 또 5위인 제이알투자운용과의 격차도 1500억원을 크게 줄어든다. 추격 가시권에 들어오는 셈이다. 코로나19로 리테일 시장이 침체돼 있는 탓에 유동화 작업이 추가로 이어질 가능성이 있는 만큼 순위가 뒤바뀔 가능성도 있다.

◇연간 임대료 수익 330억 증가

롯데리츠는 추가 자산 편입으로 안정적인 배당재원을 확보할 전망이다. 리츠 투자의 이점 중 단연 첫 손가락에 꼽히는 게 견고한 배당수익이다. 부동산투자회사법상 리츠는 연간 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 강제하고 있다.

그도 그럴 것이 롯데리츠의 배당 원천(임차료 수입)은 대상 자산의 핵심 임차인(장기책임 임대차)과 연결돼 있다. 기존엔 롯데쇼핑이었지만, 이번에 물류센터가 새롭게 편입되면서 롯데글로벌로지스도 포함됐다. 롯데리츠는 자산편입 후 곧바로 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스와 책임임차 계약을 맺는다.

자산별로 임대차 기간은 다소 상이하다. 계약 기간을 보면 짧게는 7년부터 길게는 15년이다. 자산별로 보면 중동점과 안산점, 계양점은 7년, 이천점과 춘천점은 11년이다. 김포물류센터의 임차기간은 15년이다.

우량 계열사와 장기 임대차 계약을 맺은 만큼 임대수익 증대효과도 상당할 전망이다. 연간 임대료 수익은 연간깆누 총 330억원 가량 증가할 것으로 예상된다. 300억원 가량의 배당재원이 추가로 생기는 셈이다. 세부적으로 리테일이 288억원, 물류센터가 42억원이다. 또 임대보증금 규모도 12개월치 임대료에 해당하는 336억원이다. 임대료 미지급 리스크가 사실상 없다고 보면 된다.


한편 롯데리츠는 이번 자산 매입에 필요한 재원을 주주배정 증자와 담보대출로 조달한다는 방침이다. 주주배정 증자 규모는 3565억원이다. 나머지는 담보대출을 통해 조달한다. 금리는 2% 선에서 결정된 전망이다. 매매계약 체결 시기는 오는 12월 23일이다.
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