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[부동산 운용사 열전]페블스톤, 최대실적 예고…밸류애드·개발사업 '주효'②평택물류센터 인수 등 매입보수 증가…고유자산 투자 확대

이효범 기자공개 2020-12-01 08:03:04

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 11월 30일 07:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

페블스톤자산운용이 설립 이후 최대실적을 경신할 전망이다. 이미 3분기 누적 수치가 지난해 연간기준 수치를 상회했다. 올들어 평택 물류센터 인수, 송파구 오피스빌딩 리파이낸싱 등을 실시한 게 주효했다.

설립 초기 코어 부동산 투자에 주력해왔던 것과 달리 점차 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략의 투자를 확대하고 있다. 또 자사 펀드에 고유자산 투자를 늘리는 방식으로 딜(Deal) 소싱 경쟁력을 높이는 데 주력할 계획이다.

◇3분기 누적 영업수익 66억, 연간 실적 상회

페블스톤자산운용은 올해 3분기 누적기준 영업수익 66억원, 영업이익 40억원, 순이익 38억원을 달성했다. 평균 운용보수율이 21bp에 불과하다는 점을 감안하면 펀드 설정액 증가로 이처럼 큰폭의 실적 개선이 이뤄졌다고 보기는 어렵다. 3분기말 펀드수는 8개로 설정액 규모는 4589억원이다. 2019년말에 비해 설정액은 886억원 증가했다.

올해 실적이 개선된 건 운용 보수 이외에 부동산 자산을 인수하면서 발생한 매입보수가 늘었기 때문이다. 특히 올해 2월 미국 투자회사 콜버그크래비스로버츠(KKR)로부터 BLK평택물류센터를 매입했던 게 주효했다. 또 운용 중이던 '페블스톤펀드8호' 투자구조를 변경하면서 관리보수도 증가했다.

페블스톤자산운용의 실적은 2018년부터 한단계 성장했다. 영업수익은 63억원으로 2017년 수치인 18억원을 훌쩍 뛰어 넘었다. 당시 활발하게 딜을 추진하면서 연말 펀드 설정액은 5035억원으로 전년대비 2배 불어났다.

서울 중구 하나카드 빌딩, 중구 퍼시픽타워, 강남구 나래빌딩 등을 인수하면서 3개 펀드를 설정했다. 또 다른 자산운용사로부터 서울 송파구 웰리스타워(옛 한빛프라자)에 투자하는 펀드를 이관받기도 했다. 또 같은해 페블스톤펀드2호를 통해 투자한 삼성파이낸스빌딩을 매각했다.

2019년에는 운용 중인 펀드 수와 설정액이 오히려 줄었다. 그해 연말 펀드 수는 7개, 설정액은 3703억원으로 나타났다. 다만 영업수익과 순이익은 각각 55억원, 16억원을 달성했다. 당시 핵심적인 딜은 남산센트럴타워(옛 프라임타워) 매각이었다.

페블스톤자산운용은 영업을 시작했던 2016년 삼성SRA자산운용으로부터 봉래동 HSBS빌딩, 강남 삼성파이낸스타워, 중구 남산센트럴타워 등 주요 업무지구에 위치한 오피스빌딩을 인수했다. 이 가운데 남산센트럴타워를 1700억원 가량에 인수했는데 2019년 우리은행에 매각할 때 2200억원을 받았다. 대략 500억원에 달하는 차익을 남기면서 상당한 매각보수를 확보했던 것으로 보인다.


◇내실다지기 주력…패밀리오피스 등 고객 저변 확대

페블스톤자산운용은 지난해부터 외형성장 보다는 '내실 다지기'에 주력하는 쪽으로 사업 방향성을 설정했다. 코어 부동산 투자에 국한되지 않고 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략으로 투자를 확대해 수익성을 개선하는 데 초점을 둔다.

부동산 운용사들이 폭발적으로 늘면서 코어 부동산 자산에 대한 경쟁이 더욱 치열해졌기 때문이다. 입찰경쟁을 지양하고 직접 소싱한 코어 부동산 투자를 실시하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

인력 유출입이 잦은 부동산 운용업계의 특성을 감안해 그동안 내부 조직과 인력을 안정화하는 작업도 병행해 추진해왔다. 구성원들의 전문성을 높일 수 있도록 내부적인 체계를 구축하는데 힘쓰고 있다.

또 다른 변화는 고유자산 투자를 늘리고 있다는 점이다. 최근 수년간 양호한 실적을 바탕으로 쌓인 이익잉여금 등을 새로 설정하는 자사 펀드에 투자를 집행하고 있다. 운용사와 펀드 투자자의 이해관계를 일치시켜 투자자 신뢰와 딜 소싱 경쟁력을 제고할 수 있는 방안으로 보고 있다.

실제로 페블스톤자산운용은 송파구 웰리스타워(옛 한빛프라자)에 투자하는 페블스톤펀드8호의 리파이낸싱 과정에서 고유자금을 투입했다. 2018년 다른 운용사로부터 이관받은 펀드로 만기가 도래함에 따라 올해 매각을 실시해야 하는 상황이었다. 이관받을 당시 공실률이 40% 안팎의 수준이었는데 운용 기간 동안 공실률을 10% 수준으로 떨어뜨리면서 자산 가치를 향상시켰다.

다만 양질의 자산이라고 판단해 리파이낸싱 이후에도 운용을 이어가기로 했다. 이를 위해 기관의 에쿼티 투자와 금융권 대출로 이뤄졌던 기존 구조를 한층 더 세분화했다. 시니어론과 메자닌론으로 구분해 투자 금융기관을 새로 모집하면서 대출 비중을 확대했다. 다소 축소된 에쿼티 투자금은 패밀리오피스와 운용사 고유자금으로 마련했다. 특히 페블스톤자산운용이 패밀리오피스보다 후순위 투자자로 참여해 하방을 일정수준 커버하는 구조를 짰다.

앞으로도 리테일 자금 모집과 고유자산 투자를 확대해 나갈 계획이다. 페블스톤자산운용 관계자는 "코어 부동산 소싱 경쟁이 더욱 치열해 지면서 한층 더 부가가치를 창출 할 수 있는 투자물건을 찾는 쪽에 집중하고 있다"며 "고유자산 투자를 점차 확대해 나가면서 고객들과의 신뢰를 제고하는 동시에 딜 소싱 경쟁력을 높여 나갈 것"이라고 강조했다.

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