이 기사는 2020년 11월 30일 15:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 신탁 업계 선두주자인 한국토지신탁이 한국자산신탁에 외형 1위 자리를 내줬다. 작년부터 이어진 부진이 올해도 이어진 탓에 추격을 허용했다.

기존 주력인 차입형 개발신탁에서 도시재생사업으로 체질을 개선하는 과정에서 일시적으로 실적 공백이 발생했다. 도시재생사업은 리스크가 적은 반면 상대적으로 수익인식 속도가 느린 편이다.

한국토지신탁은 이 같은 매출 공백을 최소화하기 위해 단기에 수익이 발생하는 사업의 수주량을 늘리는 형태로 대응하고 있다. 물론 아직 실적 공백을 온전히 상쇄하지는 못하고 있는 실정이다. 한국토지신탁의 실적 감소세는 향후 도시재생사업에서 매출이 본격적으로 인식되는 시점에 반등할 것으로 전망된다.

한국토지신탁의 올해 3분기 누적 매출(영업수익)은 1436억원이다. 이는 전년대비 22% 급가한 액수다. 작년 역성장하기 시작했는데, 올해도 반등하지 못하고 부진이 이어지고 있는 모양새다.


세부적으로 살펴보면 올해 3분기 토지신탁 보수는 697억원으로 전년대비 무려 22.9%나 감소했다. 전체 매출 감소율을 상회하는 수치다. 금액으로 보면 207억원으로 전체 매출 감소액의 절반 가량을 차지했다. 이외에 처분신탁을 제외한 관리신탁, 분양관리신탁은 소폭 매출이 늘었지만 그 규모는 미미했다.

이자수익도 전년대비 9% 가량 줄어든 540억원을 기록했다. 이자수익이 차입형 개발신탁을 통해 발생하는 신탁계정대 이자가 가장 큰 비중을 차지한다. 차입형 개발신탁의 경우 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자를 받는다. 이를 신탁계정대이자라고 한다. 차입형 신탁사업과정에서 위탁자에게 공사비 등을 빌려주는데, 이에 따른 반대급부로 이자를 받는 구조다.

한국토지신탁은 부동산신탁 업계에서 그 동안 부동의 1위 자리를 지켜오며 꾸준한 성장세를 이어왔다. 2015년 1300억원대였던 3년 만인 2018년 2543억원으로 급증했다. 차입형 개발신탁을 앞세워 연평균 25%의 성장률을 이어가며 후발 주자와의 격차를 벌려나갔다. 차입형 개발신탁은 신탁사가 자기계정에서 자금을 투입하는 사업으로 고위험 사업으로 분류된다. 물론 그만큼 거둬들이는 열매도 상당하다. 실제 이 기간 영업이익률도 70%대를 기록하며 수익성 측면에서도 부족함이 없었다.


그러다 작년부터 고성장의 이면에 감춰져 있던 리스크가 차츰 불거지기 시작했다. 일부 차입형 개발신탁 사업에서 분양률이 저조하면서 투자금 회수에 적신호가 들어왔다. 한국토지신탁은 선제적으로 충당금을 쌓으면서 리스크 관리에 돌입했다. 그 일환으로 차입형 개발신탁의 비중을 줄이기 시작했다.

차입형 개발신탁의 대안으로 전면에 내세운 것이 도시재생사업과 리츠다. 특히 도시재생에 힘을 쏟고 있다. 이 분야는 신탁사의 새로운 먹거리로 꼽히고 있다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해졌다.

정비사업은 조합원들이 일부 물량을 책임지는 만큼 일반 개발사업보다는 분양 리스크가 적다고 볼 수 있다. 여기에 분양 매출의 2~5% 수준을 수수료를 챙길 수 있다. 대단지 사업장의 경우 수수료만 100억원을 가볍게 넘긴다. 한국토지신탁이 차입형 토지신탁의 대안으로 꼽고 있는 이유다.

다만 차입형 개발신탁에서 정비사업으로 무게중심이 옮겨오면서 부작용이 발생했다. 매출 공백이다. 두 사업군을 비교했을 때 안정성에서는 도시재생사업이 앞선다. 하지만 상대적으로 인허가, 이주 및 철거 등 착공까지 소요되는 시간이 길다는 점은 단점이다. 즉, 수주를 하더라도 매출인식까지 차입형 개발신탁에 비해 오래 걸린다는 의미다. 올해 매출이 크게 감소한 것도 이 때문이다.

이에 한국토지신탁은 영업수익 감소 구간에 대응하기 위해 매출이 단기에 발생하는 사업의 수주량을 늘리고 있다. 차입형, 관리형, 비토지신탁 등이다. 다만 사업 포트폴리오 전환에 따른 매출 감소를 상쇄하기엔 역부족이었다.

그렇다고 한국토지신탁의 전망이 어두운 것은 아니다. 한국토지신탁은 정비사업 분양에서 선전하고 있다. 현재 지정개발자로 선정된 프로젝트는 9월말 기준 14건이다. 업계 최고 수준이다. 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발을 비롯해 서울 신길10구역 재건축, 서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업 등이 있다. 이 외에 종로6가 재개발, 구로 보광아파트 재건축, 방배삼호아파트 재건축, 돈의문 2구역 재개발 사업 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비 중이다.

그 결과 2016년~2019년 기간 동안 수주의 총량은 크게 변동이 없었으나, 차입형 개발신탁의 비중이 감소하고 도시재생사업 및 리츠사업 수주 비중이 증가했다. 이들 사업장이 본격화 되면 다시 반등할 수 있을 것으로 보인다.