이 기사는 2022년 05월 26일 14:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 서울국제금융센터(IFC)를 4조원 넘게 인수하기로 하면서 딜 구조에 관심이 쏠리고 있다. 금리 인상 시기에 과감한 베팅을 하면서 수익률을 어떻게 확보할지 시장의 의구심이 나오고 있다.

인수자 측은 사모 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 통해 재매각 부담을 없애고 전략적투자자(SI)인 해비치호텔앤리조트(해비치)를 통해 호텔 분야에서 수익성을 끌어올리는 방향을 유력하게 검토하고 있다.

26일 투자은행(IB)업계에 따르면 브룩필드자산운용은 최근 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정했다. 거래 금액은 4조1000억원이다. 2016년 브룩필드가 2조5500억원에 인수한 지 6년 만에 가치가 60% 넘게 올랐다.

IFC는 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰 등 총 5개 동으로 구성돼 있다. 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 여의도 부지를 99년 동안 임차하는 조건으로 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 건립했다. 이번 거래로 국내 기업이 처음으로 여의도의 랜드마크 건물을 인수하게 됐다.

다만 거래금액이 시장 예상치를 뛰어넘으면서 리츠를 활용한 딜 구조가 등장했다. 이미 고평가된 거래인만큼 향후 재매각이 쉽지 않기 때문이다. 미래에셋자산운용은 사모리츠를 신규 설립해 IFC를 인수한 뒤 상장을 통해 엑시트(투자금 회수) 부담을 털어내기로 했다.

문제는 투자금 모집이다. 현재 국내 연기금, 공제회, 보험사 등은 IFC의 밸류에이션에 대해 부담감을 상당히 느끼고 있다. IFC 평균 매매가는 1㎡당 818만원으로 인근 여의도 신한금융투자 빌딩(1㎡당 약 900만원)보다 낮지만 호텔과 IFC몰이 디스카운트 요소인 점을 고려하면 체감상 더 비싸다고 느끼고 있다.

한 기관투자자는 "금리 인상기에 접어들면서 IFC의 기대수익률이 상대적으로 열위로 느껴진다"며 "신한금투 건물보다 비싸다는 인식이 있어 수익률을 확고하게 올려주는 딜 구조가 아니고서는 모집이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

시장의 관심은 SI인 해비치로 쏠리고 있다. 해비치는 현금 및 현금성자산이 136억원에 불과해 투자금 자체는 크지 않을 것으로 보고 있다. 대신 해비치가 호텔을 새롭게 위탁운영하면서 지급하는 임대료를 조정하는 방향이 유력하게 점쳐지고 있다. 호텔은 통상 위탁운용사에 비용을 지급하고 운영을 맡기는 위탁운용구조로 이뤄져 있다. 기존 콘레드는 운영수입의 10% 가량을 수수료로 받았다. 해비치가 이보다 낮은 수수료를 지급 받는다면 리츠의 수익성이 커질 전망이다.

미래에셋자산운용은 SI를 통한 수익률 개선으로 투자자 모집을 이끈다는 방침이다. 우선 미래에셋증권과 미래에셋캐피탈 등 계열사가 2000억원 가량을 투자하기로 했다. 남은 금액은 연기금, 공제회, 보험사 등을 알아보고 있는 것으로 전해진다.

인수금융으로 약 2조원 이상 조달하고 금리는 4% 초반대가 거론되고 있다. 미래에셋자산운용은 먼저 2019년 IFC의 대출 리파이낸싱을 연장하는데 주력할 것으로 보인다. 브룩필드는 총 2조3000억원의 리파이낸싱을 추진했다. 이때 자산 매각을 하면 대출의 조기상환사유가 발생하도록 계약했다. 당시 선순위 대출 금리가 5년 만기 3.1%인데 이 금액을 시장이 원하는 수준까지 올려줘야 연장이 가능할 전망이다.

다른 기관투자자는 "3년 전 리파이낸싱 당시 IFC 5개동 가운데 호텔 가치가 제일 낮아 잡음이 있었다"며 "해비치를 SI로 끌어들여 이 부분을 개선한다면 자금 모집에 속도가 날 것"이라고 말했다.

미래에셋자산운용 관계자는 "리츠를 통해 IFC 인수를 추진하는 것은 자본시장법상 외국투자자의 SPC에는 펀드가 투자할 수 없는 규정 때문"이라며 "IFC는 실수익률(CAP RATE)도 4% 대로 최근 거래된 주요 대형 부동산 중 가장 높은 수준"이라고 말했다.