이 기사는 2022년 05월 12일 08시57분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수전에서 미래에셋자산운용이 최종 인수후보자로 선정된 배경에는 크게 2가지 요인이 있었다. 우선 하드 디파짓(Hard deposit) 개념의 이행보증금 납부를 약속했다. 또 그룹 계열사의 막강한 화력 지원이 있었다. 미래에셋증권은 2조원 투자를 확약하겠다는 뜻을 밝혔다.

12일 투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 IFC 매각 측에 하드 디파짓 개념의 이행보증금 1500억원을 제시해 이지스자산운용과 차별화된 승부수를 던졌다. 하드 디파짓은 환불이 가능한 리펀더블(Refundable)과 달리 강한 몰취 조항이 포함된 이행보증금이다.

추후 거래종결(딜클로징)에 어려움을 겪으면 미래에셋자산운용은 보증금을 돌려받는 게 아닌 1500억원을 그대로 잃어버릴 가능성이 크다. 그만큼 미래에셋자산운용이 강한 인수의지로 딜에 임했다는 평가가 나오지만 리스크도 큰 셈이다.

부동산운용업계에서는 이행보증금 액수에도 주목한다. 일반적으로 프라임급오피스빌딩에서 이행보증금은 총 거래가의 5% 안팎이다. 미래에셋자산운용은 IFC를 4조1000억원에 인수할 예정이다. 이행보증금 1500억원은 총 거래가의 3.7%이지만 전체 인수금액이 큰 탓에 서울 소재 중형 빌딩 금액에 맞먹는 수준을 기록하게 됐다.


미래에셋자산운용이 과감한 베팅을 할 수 있었던 데는 자금력을 갖춘 그룹 계열사의 지원이 있었기 때문이다. IFC 매각 3차 입찰에 밝은 관계자에 따르면 미래에셋증권은 미래에셋자산운용에 투자확약서(LOC)를 줬으며 금액은 2조원이다.

일반적으로 프라임급오피스빌딩 거래에서 인수자 측은 거래금액의 절반 가량은 지분(에퀴티·Equity)으로 나머지는 담보대출(Loan)로 마련한다. 미래에셋자산운용이 IFC 인수대금(4조1000억원) 중 절반 가량을 담보대출로 끌어온다고 가정하면 사실상 에퀴티 전액을 미래에셋증권에서 책임지는 구조다.

실제 이번 딜에 밝은 관계자에 따르면 미래에셋자산운용은 최종 3차입찰 과정에서 미래에셋증권이 발급한 LOC 외에 다른 전략적투자자(SI)나 우군은 없었던 것으로 알려졌다.

다만 미래에셋자산운용은 국내외 기관투자가의 자금을 모아 사모 부동산투자회사(리츠)를 설립해 IFC를 매입한다는 구상을 밝힌 상태다. 향후 미래에셋증권이 총액인수한 뒤 셀다운(재판매) 과정에서 다른 기관투자가들을 포섭해야 하는 과제가 남아 있다는 관측이다.