부동산펀드 운용사 이화자산운용의 첫 해외 부동산펀드가 부진한 성과를 나타냈다. 당초 업계에서도 대규모 원금손실 가능성을 예견된 가운데, 투자자 피해가 현실화 되면서 매각 과정과 향후 전망에 수익자들의 눈길이 쏠리고 있다.

21일 금융투자업계에 따르면 국내 기관 및 개인투자자를 대상으로 설정한 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’는 편입자산을 매각하면서 최종수익률 마이너스(-) 85.4%를 기록했다. 기지급된 분배금을 수익에 포함해도 최종수익률이 마이너스 -74%에 달하면서 투자자들은 원금 대부분을 잃게 됐다.

이화자산운용이 펀드를 통해 매입한 자산은 일본 도쿄 소재의 ‘네스트호텔 도쿄 한조몬’이다. 대지면적 350㎡, 연면적 2178㎡의 이 호텔은 지상 11층, 객실 수 102실로 지난 2018년 2월 준공됐다. 호텔이 위치한 도쿄 지요다구는 국회의사당, 최고재판소, 대사관 등 주요 공공기관들이 자리한 도내 핵심지역으로 꼽힌다.

지난 2019년 7월 이화자산운용은 기관과 개인투자자들을 통해 조성한 자금을 펀드에 실어 총액 500억원에 이 건물을 매입했다. 3년 만기 폐쇄형으로 설정된 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’의 설정원본 규모는 약 201억원(Class A, C)이다. DB금융투자와 한화투자증권이 창구를 통해 각각 184억원, 17억원어치를 판매했다.

호텔 매입에 필요했던 나머지 자금은 일본 현지에서 선순위 대주단을 구성해 조달했다. 당시 이화자산운용은 선순위, 후순위 대주로 각각 미즈호신탁은행과 후요종합리스를 선정, 350억원 규모의 담보대출을 일으켰다.

이후 펀드와 대출 만기 도래에도 자산 매각에 번번이 실패한 이화운용은 기존 대출기관과의 만기연장, 타 금융기관을 통한 리파이낸싱 등을 추진했다. 다만 코로나19 여파로 네스트호텔의 자산가치가 하락하면서 신규 대주단이 원하는 LTV(담보대출비율)을 충족시키지 못한 것으로 전해진다.

결국 후순위 대주인 후요종합리스의 선택에 따라 강제매각이 진행됐고 ‘네스트호텔 도쿄 한조몬’의 소유권은 현지 금융기관인 ‘로드스타 캐피탈’로 넘어갔다. 로드스타 캐피탈이 지불한 매각대금은 총 358억원으로, 이 중 250억원은 ‘아사히 신용금고’로부터 담보대출로 조달했다.

이화운용은 지급받은 매각대금 358억원 가운데 350억원을 기존 대출금 상환에 쓰고, 남은 8억원과 예비금 명목으로 보유 중이던 20억원가량을 펀드 수익자에게 분배했다. 당초 판매사와 운용사는 목표수익률 7.2%를 제시하며 투자자들로부터 200억원을 조달했으나, 결국 마이너스(-) 85.4%라는 성과를 돌려주게 된 셈이다.

한편 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’는 만기인 지난 10월이 지났음에도 불구하고 청산이 이뤄지지 않고 있다. 당초 이화운용이 편입자산 담보대출의 리파이낸싱과 제값 매각을 위해 만기연장이 필요하다며 수익자들에게 동의서를 수령해갔기 때문이다.

이에 대다수의 수익자들이 만기연장에 동의한다는 의사를 표했지만 편입자산의 매각은 대주단 뜻에 따라 일사천리로 진행됐다. 현재 이화운용은 펀드 연장 운용에 부대비용이 발생할 수 있다며 일부 설정원본을 수탁보수, 예비비 등으로 산정해 분배를 유보한 상황이다.