이 기사는 2022년 12월 02일 15시56분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산신탁사가 리츠 포트폴리오를 확대하는데 애를 먹고 있다. 선순위 금리가 캡레이트(Cap Rate, 투자대비 수익률)를 상회해 수익성을 담보하기 힘든 상황에 직면했다. 일부 저축은행에서 브릿지론 대출을 연말까지 중단하는 점도 발목을 잡았다.

2일 업계에 따르면 4분기 물류센터 매입시 설정할 수 있는 캡레이트는 6% 초반대로 알려졌다. 글로벌 종합부동산서비스기업인 존스랑라살코리아가 올 3분기 국내 A급 물류센터 캡레이트가 5%라는 내용의 보고서를 발간한 점을 감안하면 한 분기만에 1%포인트 이상 상승한 셈이다.

캡레이트는 순운영수익을 부동산 가치로 나눠 산출된다. 투자금 대비 순수익을 의미하는 지표이기 때문에 높을수록 그만큼 좋은 물건이라는 의미로 해석 가능하다. 다만 지금과 같이 경기가 악화된 상황이라면 분모인 부동산 가치가 하락한 게 캡레이트 상승의 주된 원인이다.

물류센터는 코로나19를 거치면서 가치가 상승한 바 있다. 택배 서비스가 활성화돼 수요가 상당했던 데다 대부분 장기계약 방식이라 안정적인 수익 창출이 가능했다. 하지만 최근 원자재 가격이 급등하고 보험료가 인상되면서 물류센터 가치도 함께 하락하고 있다.

물류센터 리츠를 준비하던 신탁사들 입장에게는 난처한 상황이 됐다. 일반적으로 캡레이트 대비 낮은 수준의 금리로 대출을 받아야 수익성을 담보할 수 있다. 현재 선순위 금리는 6% 후반대에 형성된 것으로 알려졌다. 물류센터 매입비용을 낮추는 게 유일한 방안이지만 현실성이 떨어진다.

업계 관계자는 "물류센터 리츠를 만들고자 백방으로 수소문했지만 캡레이트 6.2%정도가 한계였다"며 "선순위 금리가 6.7%선에 형성돼 있어 수익성을 확보할 수 없었다"고 설명했다. 이어 "내년 물류센터와 금리가 안정될 때까지 추이를 지켜볼 수밖에 없는 상황"이라고 덧붙였다.

물류센터와 같이 안정적인 자산으로 주목받았던 임대주택 리츠도 사정은 크게 다르지 않다. 임대주택 리츠와 관련해 대출을 받을 때는 양도성예금증서(CD)에 근거한 변동금리가 적용되는 게 일반적이다. CD 금리는 지난달 21일 이래로 기존 3%대에서 4%대로 상승했다.

이날 기준으로도 CD 금리는 4.03%를 기록 중이다. 보통 1.5%포인트 이상 가산되는 구조이기에 캡레이트가 5.5%는 되어야 수익성 확보가 가능하다. 한국은행이 지난달 기준금리를 3.25%까지 높인 상황이라는 점에 미루어 당분간은 사업 추진이 어려워 보인다.

본 프로젝트파이낸싱(PF) 전 브릿지론을 받기에도 여의치 않다. 브릿지론은 본 PF 대비 리스크가 높지만 그만큼 수익성도 상당하다는 특징이 있다. 사업 종주가 당연시되던 업황에서는 제2금융권이 집중적으로 투자했던 영역이다.

본 PF 체결이 어려워지자 상황은 달라졌다. 제2금융권은 불어난 부동산 PF 익스포저를 정상화해야 하는 상황에 직면했다. 실제 오케이저축은행과 웰컴저축은행, 애큐원저축은행 등 대형 저축은행에서도 연말까지 브릿지론 대출을 사실상 중단한 것으로 알려졌다.