이 기사는 2023년 01월 12일 13:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용의 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사(이지스청년주택제1호리츠)가 천호역 임대주택의 설계변경을 결정했다. 천호역 임대주택의 준공 목표 시기가 올 5월이라는 점을 감안할 때 막바지 조율 과정으로 풀이된다.

12일 관련업계에 따르면 이지스청년주택제1호리츠는 최근 이사회를 열고 천호역 임대주택에 대한 '2차 설계변경 승인의 건'을 통과시켰다. 이지스청년주택제1호리츠가 2019년 11월 건축사사무소동일건축과 14억원 규모의 설계계약을 체결한 이래 두 번째 변경이다.

계획 설계와 실시 설계간의 차이를 줄이기 위한 조치로 풀이된다. 막바지 공사에 돌입하면 실제 이뤄진 공사안을 설계도에 반영하는 차원에서 설계변경 과정이 수반된다. 이지스청년주택제1호리츠는 설계변경 대가 지불을 위해 57억원을 증액하기로 결정했다.

이지스청년주택제1호리츠는 이지스자산운용이 2018년 국토교통부로부터 자산관리회사(AMC) 인가를 획득한 이래 처음 선보인 리츠다. 2019년 1월 법인을 설립해 같은 해 3월 국토부에 영업인가를 신청했다. 이후 한 달여만에 영업인가를 받아 사업에 착수할 수 있었다.

사업은 서울시 강동구 성내동 87-1 외 12필지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 임대주택을 짓는 게 골자다. 민간임대 663가구와 공공임대 264가구로 이뤄졌다. 이 중 공공임대 264가구는 서울시에 기부채납하고 636가구를 임대운영해 수익을 거두는 방식으로 포트폴리오를 구성했다.

부지의 원소유자인 천호스테이션하우징과 토지매매계약을 체결하면서 사업이 본격화됐다. 토지대금은 595억원, 취득부대비용을 합친 대금은 604억원이다. 천호스테이션하우징이 85억원을 에쿼티로 지원하고 나머지는 론으로 충당했다. 천호스테이션하우징은 지금도 이지스청년주택제1호리츠의 지분 37.17%을 보유하고 있다.

시공사는 효성그룹 계열인 진흥기업이 맡았다. 진흥기업은 지난해 시공능력평가 토건부문에서 52위를 기록한 중견 건설사다. 주택 브랜드로는 '해링턴 플레이스'를 보유하고 있다. 도급금액은 3.3㎡당 475만원씩 총 970억원으로 책정됐다.

5월 준공을 목표로 공사가 이뤄지고 있다. 지난해 3분기 말 기준 이지스청년주택제1호리츠 재무제표에 잡힌 부동산개발사업 계정은 773억원으로 전분기(581억원) 대비 33.06% 늘었다. 이지스청년주택제1호리츠는 설립 초기 임대주택의 가치를 940억원정도로 추정한 바 있다. 단순 계산으로 따지면 공정률은 82.23%다.

이지스청년주택제1호리츠는 향후 임대주택을 준공하는대로 본격적인 운영에 들어갈 계획이다. 보증금 비율에 따라 다르지만 한 가구당 월 40만~66만원의 임대수익을 거둘 수 있다. 총임대수익은 361억원, 총임대비용은 349억원이다. 연간 12억원정도의 순수익이 예상된다.

안정적인 수익 창출을 위해 통합 플랫폼이 적용됐다. 소셜키친 외에 게스트룸, 스터디룸, 오픈 스튜디오 등 임대 수요를 끌어올리기 위한 특화 커뮤니티가 함께 마련된다. 서울지하철 5·8호선 천호역과 인접한 역세권 입지도 갖췄다.

운영기간은 2022년부터 2030년까지 총 9년이다. 이지스청년주택제1호리츠는 운영기간 만료 후 임대주택을 분양전환하기로 결정했다. 이지스청년주택제1호가 사업 초기에 공시한 실사보고서에 따르면 2030년에 기대되는 분양전환수익은 656억원이다.

이지스자산운용 관계자는 "공정상 도급계약보다 설계계약이 앞 단에 위치해 공사 막바지 과정에서는 실제 이뤄진 공사 내용을 설계안에 반영해야 한다"며 "천호역 임대주택 공사는 5월 준공 목표로 차질없이 진행되고 있다"고 전했다.