이 기사는 2023년 05월 09일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 국내 리츠 업계의 선두 주자 역할을 하고 있다. 국내 리츠 시장이 아직 자리 잡지 못했던 시점부터 주도적으로 리츠 설립에 나서며 현재 3개의 상장리츠를 운용 중이다. 이랜드그룹과 손잡고 2018년 첫 상장리츠를 탄생시킨 뒤 2개의 상장리츠를 추가로 선보였다.

2022년 말 기준 운용 자산 규모가 15조원대에 달하는데 향후 몸집은 보다 더 빠르게 커질 전망이다. 이리츠코크렙의 위탁관리리츠 전환을 추진하는 동시에 각 리츠마다 차별화된 성장 전략을 제시하고 있다는 점을 봤을 때다.

◇상장리츠 3개 보유한 유일 AMC, 첫 성과물 이리츠코크렙

코람코자산신탁은 국내 리츠 AMC 중 유일하게 상장리츠 3개를 운영하는 곳이다. 2001년 설립된 이래 이리츠코크렙, 코람코에너지플러스리츠, 코람코더원리츠를 차례로 상장시켰다. 작년 말 수탁규모 비율 기준 시장 점유율은 16.6%다. 민간 AMC 중 단연 독보적인 수치다.

코크렙(KOCREF)이라는 리츠 브랜드도 만들어 현재 5개의 PFV를 포함해 52개 리츠를 관리하고 있다. 3개 상장리츠의 경우 각각 리테일, 주유소, 오피스라는 각기 다른 콘셉트를 가지고 운영하고 있다.

현재 리츠부문, 신탁부문, 경영부문 3개 부문을 갖추고 있다. 리츠부문에서 3개 상장리츠 운영을 담당한다. 코람코에너지플러스리츠와 코람코더원리츠의 상장을 도맡았던 윤장호 부사장이 해당 리츠의 관리와 운영을 맡고 있다. 이리츠코크렙의 경우 리츠부문 산하 리츠사업1부문에 속한 김철규 부문장이 전담하고 있다.

코람코자산신탁이 오랜 시간 공들여 처음으로 한국거래소에 상장시킨 첫 리츠는 이리츠코크렙이다. 설립 4년 만이던 2005년 7월 당시 국토해양부의 설립 인가를 받은 뒤 자본금 1310억원으로 회사를 설립했다.

이리츠코크렙의 전신은 ㈜코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사다. 코람코자산신탁이 국내 1위 리츠 AMC로서 개인 및 기관 투자자에게 안정적인 수익을 제공할 수 있는 모델을 선제적으로 제시하는 차원에서 이랜드그룹과 손잡고 탄생시킨 리츠다.

코람코자산신탁이 상장리츠를 준비하던 시점과 정부가 상장리츠 활성화 정책을 추진하던 시점이 맞아떨어졌다. 당시 정부는 개인들의 자금이 실물 자산으로 몰리는 것을 막고 리츠 등을 통한 간접투자시장을 확대해야 한다는 과제를 지니고 있었다.

이리츠코크렙은 2016년 10월 ㈜코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 현재 이름으로 사명을 변경한 뒤 2018년 6월 시가총액 3176억원 규모로 한국거래소에 상장했다. 코람코자산신탁이 AMC를 이랜드그룹이 앵커 스폰서 역할을 맡는 형태로 현재까지 리츠를 운용해 오고 있다. 올해 3월 이랜드그룹의 계열사인 이랜드건설에서 CFO를 역임했던 김영규 대표이사가 신규 대표이사로 선임됐다.


자연스럽게 이랜드리테일이 보유한 백화점과 아울렛 등이 이리츠코크렙의 기초자산으로 편입됐다. 상당 당시 기초 자산으로 설정했던 △뉴코아 아울렛 일산점 △뉴코아 아울렛 평촌점 △NC백화점 야탑점은 이리츠코크렙이 직접 보유하고 △2001 아울렛 분당점 △2001 아울렛 중계점은 연결 대상 자리츠가 보유하는 형태로 간접 운영하고 있다. 5개 점포 모두 이랜드리테일 내 매출액 기준 상위권을 유지하고 있다. 상장을 통해 확보한 자금으로 두 개 자산을 사들인 뒤 현재까지 추가 자산 편입은 진행하지 않고 있다.

◇위탁관리전환리츠 전환 통한 포트폴리오 다각화 기대

코로나19 이후 인근 비교지역의 공실률이 높아지고 일부 지역의 임대료가 하락하기도 했으나 이리츠코크렙의 경우 이랜드 리테일이 전체 자산을 전층 장기책임임차하고 있어 공실 리스크를 최소화했다. 각 부동산은 이리츠코크렙과 16~20년의 계약을 체결해 올해 초 기준 잔존 임대차계약 기간은 약 9~15년이다.

재산세, 보험료, 수선유지비를 임차인이 부담하는 트리플 넷(Triple net) 구조의 임대차 조건까지 걸어두고 있다. 임대료에 물가상승률을 연동시켜 금리인상 리스크를 헤지하며 연간 약 400억원 규모의 안정적인 임대수익을 확보하고 있다.

현재 위탁관리리츠로 전환을 준비하고 있어 포트폴리오 다각화를 통한 추가 동력도 마련할 수 있을 것으로 보인다. 그간 CR리츠라는 성격 탓에 이랜드리테일의 구조조정대상 부동산 자산에만 투자할 수 있다는 한계가 있었다.

이리츠코크렙은 2021년 7월부터 위탁관리리츠 전환을 준비해 작년 3월 주주총회에서 변경 인가 추진을 위한 안건을 통과시켰다. 이후 이랜드리테일의 지분율을 꾸준히 낮춘 결과 올해 4월 7일 기준 대주주 지분율은 45.03%까지 낮아졌다. 위탁관리리츠의 경우 대주주 지분율이 50%를 넘을 수 없다.

현재 약 7000억원 규모의 리테일 자산만을 보유하고 있으나 위탁관리리츠 전환 이후 비리테일 신규자산 편입까지 진행해 복합자산 상장리츠로 발돋움하겠다는 목표를 갖고 있다. 이랜드그룹 자산뿐만 아니라 다른 부동산 자산에도 제약 없이 투자할 수 있다.

코람코자산신탁 관계자는 "현재 위탁관리리츠 전환을 위한 절차상 작업은 마무리한 상태"라며 "이후 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 신규 영역의 자산까지 편입할 수 있을 것"이라고 설명했다.